Corren malos tiempos para las economías familiares. La terrible combinación del aumento de la tasa de paro y la crisis de liquidez internacional han dado la puntilla a la expansión crediticia generada en España al albor de los bajos tipos de interés en los últimos años. El patrón de crecimiento demasiado dependiente del sector constructor y un sector inmobiliario que ha sido la punta de lanza del boom del ladrillo de la segunda mitad de los años noventa.
El Gobierno siempre ha defendido el "ajuste suave y gradual" del ritmo de encarecimiento de los inmuebles, negando cualquier posibilidad de bajadas en los precios. Tanto la ex ministra de Vivienda, María Antonia Trujillo, como su sucesora Carmen Chacón (hoy al frente de Defensa) negaban rotundamente que se pudieran abaratar los pisos. A la nueva titular de de la cartera, Beatriz Corredor le toca tragarse este sapo, porque, una vez más, los responsables públicos se han equivocado.
"El precio de los pisos nunca baja". Esta afirmación también la realizaban las promotoras y constructoras para convencer a los potenciales compradores de la bondad de comprarse un piso. La realidad, una vez, más, ha demostrado la invalidez de esta falacia y ahora las empresas del sector inmobiliario están en quiebra técnica.
La suspensión de pagos de Martinsa hizo saltar todas las alarmas y las entidades financieras no están dispuestas a asumir los impagos de promotoras y constructoras. Pero, ¿cuál es el secreto para no contabilizar la morosidad en los balances de las entidades financieras?: el roll over, o refinanciación de los créditos.
En esencia, la operación consiste en sustituir un préstamo fallido o próximo a vencimiento por otro de similares características, e incluso en condiciones más favorables, pero a más largo plazo. Los bancos y cajas españoles están refinanciando la inmensa deuda que promotoras e inmobiliarias no podrán pagar. El sector está en quiebra técnica desde que la compraventa de viviendas se frenó en seco hace ahora dos años.
Además, de este modo, la banca oculta su morosidad real (del 20%) canjeando deuda por activos inmobiliarios y renegociando las condiciones hipotecarias de los morosos: los promotores entregan el suelo y los bloques de pisos que no pueden vender para saldar sus préstamos, y las entidades rebajan las cuotas hipotecarias a los particulares alargando el vencimiento del crédito.
Como resultado, los bancos son, hoy por hoy, las grandes inmobiliarias del país, y puesto que cuentan con el respaldo público del Estado (avales y rescate a fondo perdido) se niegan, de momento, a malvender el creciente stock de pisos embargados. De ahí que el precio de la vivienda en España baje a un ritmo muy lento, próximo al 10% interanual, según datos oficiales, cuando la sobrevaloración estimada de este tipo de activos podría superar el 40%.
"No se llega a los niveles de desempleo y la caída del PIB actuales sin que las empresas sufran y, si nadie lo remedia ya mismo, el próximo episodio en los titulares de la prensa será la morosidad", señalaba el pasado junio el presidente de la Cámara de Comercio de Madrid, Salvador Santos Campano. No se equivoca, como certifica "La Caixa". Y es que tras los impagos de los promotores, viene la morosidad del resto del sector privado, incluidos los hogares.
La banca sabe que el problema es real y por ello ha decidido provisionar un 30% más para afrontar la escalada de deudas no pagadas. Pero ¿A cuánto asciende la morosidad real de los promotores inmobiliarios? El Banco de España la cifraba en junio en el 7,5% de los préstamos concedidos, pero sumando las últimas refinanciaciones la tasa se dispara al 10,4%, con más de 34.000 millones de euros. Once veces más que un año antes.
La última artimaña para esconder estas pérdidas financieras se encuentra en la nueva Ley de Economía Sostenible. Modifica la Ley del Suelo ampliando de 3 a 6 años el plazo para actualizar el valor de los terrenos urbanizables que no hayan comenzado a construir en plazo. De este modo, evita que su precio se hunda.
La Ley del Suelo establece que, tras su entrada en vigor, los promotores disponían de 3 años para comenzar a construir en los suelos urbanizables que contaran con plan de ordenación urbanística, y así convertirse en urbanos. Pasado este plazo, el terreno pasaría a estar calificado como "rural", con lo que su valor simplemente se desplomaría.
Ahora, gracias a la Ley Verde, el citado plazo se amplía a seis años. Todo un balón de oxígeno para la banca ya que, tras el desplome del sector del ladrillo, el impago masivo de los promotores ha obligado a las entidades a tener que asumir en sus balances amplias bolsas de suelo.
Todas estas medidas no pueden esconder que la sobreoferta inmobiliaria es manifiesta. Existen más de un millón de pisos terminados sin vender y una demanda prácticamente inexistente. Si este mercado no fuera tan rígido los precios se ajustarían a la baja y el sector podría volver a la senda de la recuperación en un plazo relativamente corto de tiempo. No es el caso de la economía española.