[peñafiel]: Yo no discuto la justicia o no de la sentencia, efectivamente es como dices. Lo que critico es el enfoque sensacionalista que se le ha dado (no sólo en LD, también en los restantes medios). Me explico:

1) Se constituye hipoteca en garantía de préstamo sobre un inmueble; en esa escritura de constitución se tasa el inmueble en 70.000 euros.
2) Llega el impago y se entra en ejecución y subasta: en la subasta se adjudica el inmueble al banco por 43.000 euros.
3) El banco se considera perjudicado porque según una tasación actualizada de la que ahora dispone, el inmueble vale mucho menos que al constituirse la hipoteca. Trata de incorporar esa nueva tasación CON POSTERIORIDAD a la subasta, mediante un recurso que es rechazado.

¿No pudo el banco haber incorporado esa nueva tasación ANTES de la subasta? Efectivamente, el banco aceptó ese valor de 70.000 euros del inmueble (suficiente por tanto para cubrir la totalidad del préstamo) y por la doctrina de los actos propios el resultado es el indicado en el auto. La “culpa” de lo que ha sucedido es del banco, que no ha velado por sus propios intereses, sino cuando ya era tarde.

¿Dónde está mi crítica a la noticia? En que no se puede extrapolar este supuesto concreto (insisto, el valor aceptado del inmueble hace que no sea necesario ejecutar otros bienes del deudor) a la generalidad de las hipotecas constituidas en España (en las que el banco sí ha podido introducir esa tasación a la baja).

Es un error no subrayar la singularidad de este caso, queriendo equipararlo a la dación en pago como han hecho la mayoría de medios que han dado cuenta de la noticia. Un tema tan sensible actualmente tendría que tratarse con más rigor por los medios, por lo que se ve siempre abiertos al sensacionalismo barato.

La dación en pago es un tema distinto que podemos entrar a debatir, pero este auto no abre ninguna nueva puerta a nada.

Por cierto, creo que un dato importante a tener en cuenta es que la subasta no la celebra el dueño del inmueble sino el banco.

Es decir, que el embargo del bien se ha realizado con antelación a dicha subasta, y es ese momento y no el de la subasta en el que el cliente debería ver resarcida su deuda por el valor del bien embargado, ya que es ese el momento en que se ha visto privado del mismo. Puesto que en el momento del embargo no hay un acuerdo de compraventa, ese valor es el de la tasación aceptada por ambas partes.

Así, en el momento del embargo, el banco debe estimar el valor del inmueble que está embargando, de forma similar a como se tasa el valor de un bien empeñado: se tasa y se paga lo tasado, independientemente de que con posterioridad el prestamista pueda venderlo por más o menos precio que el que tasó.

Esta valoración, por cierto, no sólo viene avalada por la tasación, sino que tiene el efecto real de incorporarse como un activo al balance del banco, y lo hace con el valor tasado y no con su mitad.

Un saludo.

¿Desde cuando el precio de un bien es inmutable? ¿Acaso lo que compré ayer por 100 no puede valer hoy 80 o 120?

¿Qué tiene que ver que el contrato de hipoteca tenga un fin determinado? También lo tienen la mayoría de los préstamos al consumo --por ejemplo para la compra de un coche-- y la entrega del bien no resuelve el contrato.

Siguiendo el razonamiento de alguno de los comentaristas, yo podría pignorar unas acciones como garantía de un préstamo. Si a la semana el precio de esas acciones se desploma, dejo de pagar las cuotas del préstamo y le digo al banco que se quede con las acciones, ya que en el momento de firmar el contrato tenían un valor determinado.

Harland8:

Gracias por sus aclaraciones, como profesional, sobre este caso concreto.

Lo cierto es que, más que sobre las particularidades de este caso, se está discutiendo sobre la dación en pago a voluntad del deudor (algo que, teniendo ventajas indudables si se contemplase legalmente en el futuro, es desastroso si se aplica de forma retroactiva).

Además de una prevaricación inaceptable, ni siquiera es cierto que exista la menor coartada moral para incumplir la norma. El banco prestó el dinero en unas condiciones que el cliente aceptó: respondería éste de la deuda con todos sus bienes. La tasación de la vivienda es sólo un dato coyuntural que orienta al banco –comprobar el precio de mercado- sobre si le conviene conceder el préstamo solicitado o no, no un compromiso de aceptación de riesgo alguno por parte de la entidad. El banco presta dinero y quiere que se le devuelva dinero, no que se salde la deuda en especie. Las malas o buenas inversiones que se hagan con ese dinero son responsabilidad exclusiva del prestatario, porque seguro que si el inmueble se revaloriza, éste no reparte sus beneficios con el banco. Siendo así, ¿por qué el banco habría de participar de los riesgos?

Si pensamos que es justo que los bancos apechen con los errores de sus clientes y el Estado con los errores de los bancos, el resultado es que al final los costes se socializan, es decir, que da lo mismo que seas un dechado de virtudes, sensato, previsor, eficaz, ahorrador, laborioso… o todo lo contrario. Eso, desde todo punto, tiene muy poco que ver con la moral y la justicia. Observo que buena parte de los comentaristas carece de un marco coherente para analizar las cosas

....para Claire:

....con el mayor de los respetos:....No comprendo en que "mundo" vive ud. ....como si en este momento la banca estuviese dispuesta a otorgar creditos a nadie....salvo a actuar de intermediarios, en la vergonzosa "bicicleta" de comprar al BCE (en contra de sus propios estatutos..es decir de manera ilegal).. al 1 % y vendersela al Estado...al 4,50% ò incluso màs... (..."papelitos" que con sus intereses -pagaremos tarde ò temprano todos-, ...porque èsas nuevas deudas generadas un dìa sì y otro tambièn, no son precisamente a fondo perdido...algunas con un insòlito plazo de 3 MESES, (..alguien piensa que dentro de 3 meses el gobierno recaudarà màs dinero...?...porque...?...ahh...si si...por bajarnos el sueldo a todos, claro...)...èstas subastas, son para pagar deudas vencidas...de òtras deudas vencidas màs antiguas....con lo cuàl la absurda economìa del endeudamiento cuyo ùnico final ès el abismo, ès a lo que nos somete èste gobierno, ..que continùa -sin freno por ese rumbo hasta las calendas graecas-...por si ud. no lo sabia, enterese mejor....)....

Por otra parte, el "modelo" que ud. señala, del "sector inmobiliario".. lo ùnico que ha dado a España finalmente, es su oprobio moral a nivel universal -nos guste o nò- ya que ès el causante del 90 por ciento de la salvaje corrupciòn que padecemos -que se ventila en todos los periodicos -Urbi et Orbi- que hemos vivido, que vivimos y que hoy nos asfixia..con vias de investigaciòn abiertas de ."doble sentido"... Empresarial y Politicas...cuyo montante dinerario, ha llevado a èste pais a èstar hoy en dìa, en una permanente "amenaza ciclica"-..ès decir con debacles de la bolsa... semana sì, semana nò...que acabarà con una màs que probable quiebra como Estado Soberano, del estado de derecho a nivel Ministerio del Interior, serìa mejor no hablar, en un pais donde incluso presidentes autonòmicos...rechazan abiertamente fallos del TSJ...para que se pueda rotular,hablar, y enseñar a los alumnos en ESPAÑOL...en un pedazo del territorio nacional....!!!....èsa ès la justicia que a ud. le viene bien..?....pues la Audiencia Provincial de Navarra, a dado un paso adelante en la defensa de la dignidad de los ciudadanos que viven y estan hipotecados en España....y que cada palo aguante su vela....PERO ESCLAVITUDES ENCUBIERTAS....NO GRACIAS...

....Y sin perjuicio de que ud. tampoco lo crea...economicamente estamos intervenidos de hecho..!!!...por entre tantos motivos LA IRRESPONSABILIDAD Y VORACIDAD de los Bancos y de sus directivos para "justificar" a sus accionistas sus archimillonarios sueldos.....y pronto...bueno, mejor lo dejo...le recomiendo que lea el libro del señor Recarte...(que a mi particularmente me parece un optimista, Recarte digo...)...

Golondri:

El mismo contrato de préstamo PERSONAL con garantía hipotecaria (que no "hipoteca"), firmado voluntariamente por el deudor, especifica todo lo relativo al proceso que se ha de seguir en caso de impago. Verlo de otra forma es demagogia.

El que no esté de acuerdo con el contrato (perfectamente legal) que no lo firme. Y el que lo haya firmado, que lo cumpla. Verlo de otra forma es demagogia.

Hace 5 años, los bancos eran muy malos si no nos "hacían" las hipotecas que nosotros queríamos (sin un duro de entrada, y por la cantidad que más nos conviniese para pegarnos la gran vida). Ahora resultan que son muy malos por habernos "hecho" la hipoteca que queríamos.

Esto es como los de los sellitos: se cree uno que es un negocio seguro y se entrampa todo lo posible (y cuanto más mejor). Cuando el asunto sale rana, a llorar y a exigir que otros (no yo) sufran las consecuencias de mi estupidez. Desde luego, los de los sellitos tuvieron la "suerte" (en la mayoría de los casos) de que se jugaron sus ahorros y no pidieron dinero prestado para "invertir" (por cierto, ¿inversión significa "riesgo" o significa que, si gano dinero, es para mí, pero si pierdo, que paguen otros? Luego decimos que son los socialistas los que reparten equitativamente la miseria...).

¿Alguien hubiese aceptado, cuando la vivienda subía de precio -que no de "valor"- un 17% interanual, que los bancos se hubiesen quedado con los pisos de los hipotecados -aunque pagasen sus cuotas religiosamente- para revenderlos y sacarles beneficios? Y ahora que lo pienso...¿por qué cuando la vivienda subía un 17% interanual nadie hablaba de daciones en pago ni había "afectados por la hipoteca"?.

Ventajismo hispánico al más puro estilo de Rinconete y Cortadillo. Y aún le echamos la culpa de todo esto a Zapatero...

Gargolet:

Confunde usted "valor" y "precio". Y ya sabe lo que decía Machado de los que toman ambas palabras como sinónimas.

claire -eso ya lo estan haciendo los bancos (bien lo se yo)

[claire] Dice vd. que "Si por decisión judicial los deudores saldan las deudas LIQUIDANDO cantidades inferiores al principal más intereses impagados (...)" (las mayúsculas son mías)

He ahí el problema: como la subasta quedó desierta y el banco se quedó con el inmueble, no existe ninguna liquidación, sino un pago en especie por un valor tasado.

La sentencia establece que el valor del inmueble que se quedó el banco es el tasado y aceptado por el banco y no su mitad.

Un saludo.

Concretando el final mi comentario anterior: Negocio es cuando ambas partes ganan "no cuando el contrario juega con cinco jugadores más, el árbitro juega con la camiseta del contrario, tu pagas el alquiler del campo y al final se acuestan con la parienta.