[Dumont] No he entrado a tanto detalle con el funcionamiento de las hipotecas, de modo que no sé cómo responde la ley actual ante cosas como la destrucción del bien hipotecado (y Dios quiera que no tenga que averiguarlo en carne propia).

De todos modos, sí sé que una hipoteca no tiene por qué contratarse para la adquisición del bien hipotecado (aunque sea lo más frecuente), sino que el dinero prestado puede emplearse para otros fines (por ejemplo, puedes hipotecar tu casa ya pagada para poner en marcha una empresa con el préstamo). Es decir, que el préstamo y la garantía de su devolución no van realmente unidos.

Así, creo que pueden clarificarse las cosas si separamos los tres conceptos, que se supone que en un principio coinciden en su valoración:
- El préstamo: se contrata una hipoteca por importe 100.
- La garantía: se hipoteca una casa que vale 100.
- El uso del dinero prestado: se pone en marcha una empresa invirtiendo 100..

La compra de vivienda es un caso concreto en el que el uso del dinero prestado es la compra del bien que actúa como garantía, de modo que ambas valoraciones van parejas. De hecho, la adquisición de inmuebles no se considera "compra" sino "inversión".

Así, habría que preguntarse cómo afecta al banco si se producen los siguientes cuatro posibles escenarios (combino subidas y bajadas de valor, no entro a valores que se mantienen inalterados):

1.- Si la garantía sube a 150 y la empresa sube a 150.
2.- Si la garantía baja a 50 y la empresa baja a 50.
3.- Si la garantía sube a 150 pero la empresa baja a 50.
4.- Si la garantía baja a 50 mientras que la empresa sube a 150.

Según mi punto de vista, en los cuatro casos el cliente sigue debiendo 100 al banco, pero según el suyo...

1.- El banco no recibe una mayor amortización por la subida del valor de ambos...
2.- ...Pero en cambio sí debe sufrir un quebranto si bajan ambos valores.
3.- El banco... ¿cobra más por el mayor valor de la garantía o menos por el menor valor de la inversión?
4.- El banco... ¿cobra menos por el menor valor de la garantía o más por el mayor valor de la inversión?

Sigo pensando que vd. propone la ley del embudo, en la que el banco no participa de las plusvalías pero sí de los quebrantos.


Por cierto, sí recuerdo un caso en el que una orden judicial obligó a que un banco perdonase la devolución de un préstamo a sus clientes por la destrucción del bien adquirido con dicho préstamo: se trata de la quiebra de las academias de inglés Open (me doy cuenta de que no se destruyó la garantía de devolución sino el objeto del préstamo).

Ahora bien, en aquel caso sí existía una concertación entre la academia y el banco por la que sólo se podían pagar los cursos contratando un préstamo bancario (no te dejaban pagar al contado, por ejemplo), de modo que el préstamo y su uso sí eran indisolubles. Así, el juez dictaminó que los alumnos que quedaron con el préstamo contratado pero no recibido (el beneficiario del préstamo era la academia) no tenían que devolverlo al banco.

Entiendo que, si se hubiesen admitido otras formas de pago, quienes hubiesen contratado préstamos personales para pagar los cursos habrían tenido que devolver lo prestado, aun habiéndose "destruido" el bien a adquirir con ese préstamo.

Un saludo.

PD: en español, "bizarro" significa "valiente, esforzado" o "generoso, lucido, espléndido" (según DRAE). A pesar de eso, últimamente se está imponiendo el uso de esta palabra con el significado de la palabra inglesa "bizarre", que significa más bien "raro, retorcido", uso que es incorrecto.

"Entre todos contribuimos a crear la burbuja inmobiliaria y entre todos debemos aportar respuestas a las víctimas"

YO NO ME HE PUESTO A PEDIR PRÉSTAMOS QUE BORDEEN EL LÍMITE DE MI CAPACIDAD DE AHORRO, CONTEMPLANDO QUE VENGAN MAL DADAS.

¿Por qué voy a tener que ceder parte del fruto de mi trabajo -directra o indirectamente- a ayudar a otros que no han obrado con esa prudencia?

[LeonAnto] Naturalmente. Los rescates bancarios son la mayor de las burradas que ha hecho el keynesianismo en esta crisis. Sólo hay que recordar cómo se ha hundido Irlanda por culpa del rescate, cuando el Estado irlandés tenía unas cuentas saneadas.


[muñeco] La tasación la paga el cliente por varias razones:

1.- Porque es el cliente el "interesado" en firmar la hipoteca, más que el banco.

Con esto no quiero decir que el banco no tenga intereses ni que la hipoteca no le importe. Lo que quiero decir es que la iniciativa proviene del cliente, que quiere comprar una casa, y no del banco, a quien la casa del cliente ni le va ni le viene. Además, el banco puede pasar perfectamente sin formalizar esa hipoteca, ya que hay miles de otros clientes haciendo cola para que les concedan una, mientras que el cliente tiene un abanico de opciones infinitamente menor (y tiene prisa por comprar su casa).

2.- Porque los bancos no conceden "créditos" sino "préstamos".

La palabra "crédito" viene de "creer" y es la confianza que puede tener el banco en que el cliente va a devolver el préstamo que se le conceda. Así, un cliente llega al banco con su crédito (personal, en forma de avales o de bienes para hipotecar) y, a cambio de creer en ese crédito, el banco le concede un préstamo.

Cuando para el préstamo se hipoteca un bien, éste pasa a formar parte del crédito que aporta el cliente y que el banco acepta como garantía del préstamo. Y puesto que la tasación es el documento que certifica el valor del bien hipotecado, corresponde su cálculo a quien aporta el crédito, es decir, al cliente, y no a quien corresponde concediendo el préstamo.


Sobre el hecho de que el tasador lo ponga el banco, me temo que es algo como mínimo indiferente y como máximo deseable desde el punto de vista del cliente. Al fin y al cabo, el cliente parte de que cree que paga lo que vale el piso (o menos de lo que vale, si piensa que ha encontrado un chollo) y, decidido a comprar, quiere que le concedan la hipoteca.

En esta situación, al cliente no le interesa un tasador que pueda tasar la vivienda en menos valor que el importe que necesita hipotecar, ya que eso causaría que le denieguen la hipoteca que tanto desea. Si un tasador del banco es más probable que dé por bueno el precio que el cliente pide, es el propio cliente quien preferirá ese tasador y no otro. Y el banco también lo preferirá por cuestión de costes, de confianza, de rapidez (y, por qué no decirlo, de "flexibilidad" a la hora de dar por bueno un precio preestablecido por el cliente, facilitando así la entrada de un nuevo cliente y un aumento en la facturación)

Además, no me consta que haya obligación de usar la tasación del banco (como tampoco hay por qué contratar el seguro de hogar de la aseguradora del banco): si has hecho tu propia tasación, el banco puede aceptarla y, si has hecho la tasación con un banco pero acabas firmando la hipoteca con otro, también puede valer la misma tasación (lo contrario sería un derroche absurdo).

Al final, todo es cuestión de quién es el interesado. Dice vd: "el banco tiene seguridad, y COBRA AL CLIENTE POR TENERLA, de que el dinero que está prestando está suficientemente avalado".

Yo prefiero decir: "el cliente paga para que el banco tenga la seguridad de que el dinero que está prestando está suficientemente avalado, ya que de no ser así no lo prestará, y el cliente es el primer interesado en que se le conceda el préstamo".


Por último, dice vd. que "[el banco] También le cobra una barbaridad por la apertura de la hipoteca". ¿Está vd. seguro?

Que yo sepa, el coste de firmar una hipoteca ronda el 10% del precio de la misma. Este dinero se debe sobre todo a:
- Impuestos.
- Costes administrativos para el registro de la escritura de la vivienda.
- Costes administrativos para el registro de la hipoteca.
- Minuta del notario.
- Coste de la tasación.
- A menudo, minuta del abogado o de la gestoría que lleve el caso, si se decide a contratar uno (suele merecer la pena, ya que se evitan muchos problemas debidos al desconocimiento del procedimiento)

¿Y lo que decía que se quedaba el banco?

Sea como sea, el banco se limita a prestar un dinero. El cómo utilice vd. ese dinero no es de su incumbencia, al igual que no es de su incumbencia el cómo se las tenga que apañar vd. para devolverlo.

Un saludo.

Estimadoi Punt, gracias por contestarme.

Sigo pensando que la esencia del derecho hipotecario es que el bien gravado responde en caso de impago, de hecho existe la figura de la segunda hipoteca, que grava lo que quede después de realizar el bien por impago de la primera. No voy a entrar en la historia de garantías pasadas, préstamos a la gruesa, etc etc.

Lo que si voy a comentar es que si, por ejemplo el bien -el inmueble- es destruido por una fuerza no asegurada. Típicamente una acción de guerra, pierden los dos, prestamista y prestatario. Si lo que ocurre es que la cotización, por lo demás artificialmente elevada, de las viviendas cae de manera imprevista , también deben perder los dos.

Lo que ha ocurrido es que muchos bancos olvidaron su negocio y se dedicaron a colocar hipotecas que luego titulizaban. En una operativa que un célebre, y muy profesional, presidente de banco dijo "no comprender", y como no la comprendía no se metió.

Claro que este directivo, al que no cito pero sabes quien es, sabía lo que era, lo que ocurre es que se daba cuenta del precipicio por el que se estaba tirando la competencia.

Creo que los bancos son necesarios, pero no deben abusar de su posición e influir en el poder para que alumbre leyes bizarras e injustas.

Los bancos no pierden nada. A ver: el banco me da 100 para pagar un piso de 80. ¿A quién le da el prestatario el dinero? A la constructora. Las constructoras y los bancos están compinchados para engañar a los jóvenes que van con la cabeza llena de pájaros y un trabajo de cajera en un súper y de albañil a pedir un crédito, a sabiendas el banco de que no lo iban a poder pagar y de que vendría una crisis, porque las crisis son cíclicas, y se quedarían sin trabajo, pero el constructor (muchas veces un corrupto o un narco) tenía que vender ese piso y el banco encadenar a unos clientes para toda la vida. Pero luego parte del dinero del narco o el constructor va para el banco también, porque el constructor pidió a su vez un préstamo milmillonario a la banca para construir el bloque de pisos... Y los únicos que pierden son los pobres ciudadanos. Los constructores, los corruptos, los narcos, los políticos y los banqueros a comer caviar todos los días y los demás a mamarla...

Con respecto a lo de que las crisis son cíclicas: es curioso, el otro día vi una peli que me trae recuerdos porque en su día la vi con una novieta: Proposición indecente, la de Robert Redford y Demi Moore. Si pueden ver aunque sea el principio, y la razón por la que se ve ella obligada a vender su cuerpo... Es una reproducción exacta de lo que estamos viviendo ahora. Y los bancos sabían y saben que eso pasa cada cierto tiempo. LADRONES

pues que nos devuelvan los bancos el dinero que les hemos prestado para salvarles su culo... ...que ese dinero es nuestro y no suyo.

que tienen mucho morro... ...y mucha cara.

porque los beneficios que les permite seguir obteniendo nuestro dinero no lo comparten con nosotros... ...se lo meten en el bolsillo y que nos den...

y luego,además, nos embargan... ...

la solución... ... ésta:

RETIREMOS NUESTROS AHORROS DE LOS BANCOS Y CAJAS.

RETIREMOS NUESTRAS NÓMINAS DE LOS BANCOS Y CAJAS.


EXIJAMOS QUE LOS BANCOS Y CAJAS QUE HAYAN SIDO MAL GESTIONADOS... ...QUE PAGUEN CON CÁRCEL SU MALA GESTIÓN.


¡¡¡ que no nos engañen más !!!

que arda el infierno.

Punt.
Lo que dices está muy bien, y es muy razonable. Pero le encuentro un punto débil a tu razonamiento: ¿por qué se realiza la tasación del inmueble antes de concederse el préstamo? Es una condición que impone el banco, que sufraga el cliente (se supone que con la tasación el banco está seguro de que puede prestar ese dinero = lo debería hacer el banco por su cuenta), y que se hace a través de un tasador que también impone el banco. Es decir, que el banco tiene seguridad, y COBRA AL CLIENTE POR TENERLA, de que el dinero que está prestando está suficientemente avalado. También le cobra una barbaridad por la apertura de la hipoteca... Es decir, que el banco no es "inocente" en todo este proceso, y debería asumir los riesgos de la operación.
Si esto no fuera suficiente, el comentario de LeonAnto es también bastante acertado.
Un saludo para todos.

bueno erache sabido que esperabamos

Parece lógico que, siguiendo el principio de seguridad jurídica, lo que está firmado "firmado está" y no se pueda modificar unilateralmente un contrato. Ahora bien, lo que sí que parece lógico, también, es modificar la ley actual para contratos sucesivos pues España es de los poquísimos paises, posiblemente el único, que tiene esta legislación absolutamente proteccionista con el poderoso, la banca, que es bien sabido que "condona" muy generosamente las deudas a los partidos políticos, especialmente a los más corruptos. ¿Les suenan la Caixa y los préstamos del PSC de Montilla y banda? A esto se le une que la banca, en general, no tiene ninguna eficiencia en la venta de las viviendas embargadas pues tiene asegurado el cobro por la diferencia con la deuda que permanece no cubierta por la venta de la misma, y que tendrá que seguir pagando el prestatario, con sus bienes presentes y futuros. O sea, que vamos a perpetuar la ineficiencia en beneficio del poderoso y en detrimento del pobre prestatario que no puede pagar su préstamo por quedarse sin empleo, por ejemplo. Adicionalmente, el sistema actual, además de ineficiente, se presta al chanchullo en diversas modalidades, como pueden ser los acuerdos entre avispados para pagar el mínimo posible en la subasta. Por cierto, ¿cuántos avispados forman sociedad, aunque no oficial, con banqueros o bancarios, y cuántos bancos tienen su propia compañía dedicada a estos menesteres? ¡Pais de ladrones, pero con bendición legal!

El sucialismo siempre al lado del Kapital.
Critican a los Bancos con la boca, pero les regalan el dinero de los ciudadanos.
Echan la culpa al sistema capitalista, pero jamás el capitalismo se beneficia tanto como cuando están amparados por gobiernos socialistas.

Claro, luego no sorprende que La Caixa condone deudas millonarias al PSOE y éste le quiera regalar Endesa. O que al Banco de Santander le "desaparezcan" las querellas en su contra en la Audiencia Nacional y sea Botín quien más elogia la política económica de un gobierno que ha dejado a 5.000.000 de personas en el paro, y dentro de ellos a un millón y medio en la indigencia.

Pero todavía hay "t*nt*s de los c*j*nes" (frase de un caciquillo getafeño que jamás ha sido juzgado por ella, espero que yo tampoco; aunque...) que votan "sucialismo".