Es posible que esa abolición paulatina se produzca; sin embargo, es conveniente que haya opciones reales de escoger entre ambas vías sin deteriorar el atractivo de ninguna. El alquiler asequible permite que las personas puedan escoger el momento en que se endeudan para comprar vivienda. Facilitaría que los jóvenes pudiesen establecerse por su cuenta sin agotar su posibilidad de endeudamiento y haría menos complicada la movilidad por razones de trabajo. La movilidad también se facilitaría reduciendo el coste fiscal y de transacción asociado a la compraventa de viviendas y la subrogación de créditos hipotecarios.
La propiedad de vivienda permite ahorrar gastos en los últimos años de vida activa (con lo que puede generarse más ahorro disponible) y en los del retiro. Además, puede ser fuente de ingresos en la vejez si se recurre a figuras como la hipoteca inversa, la cesión a una compañía aseguradora a cambio de una renta vitalicia, la venta o el alquiler. Otra opción es dejarla en herencia a los hijos, que, dada la esperanza de vida y el momento de retiro actuales, podrán recibirla cuando ya se han retirado.
La vivienda es la inversión conseguida con el ahorro de muchos años. Renunciar a ese ahorro es poco aconsejable desde el punto de vista privado y colectivo. En primer lugar, porque en unos años la presión sobre el sistema de pensiones hará conveniente contar con recursos adicionales para evitar un deterioro excesivo de la capacidad de compra, y si parte de ésta debe ir al pago de alquileres el nivel de vida se resentirá. En segundo lugar, porque el país se está endeudando con rapidez, y como la tasa de ahorro debe elevarse es adecuado mantener las opciones preferidas por las familias. En tercer lugar, porque el aumento del IPC es superior al tipo de interés, con lo que inversiones sin riesgo en títulos de renta fija dan un interés real negativo, al que hay que detraer el impuesto correspondiente, con lo que el incentivo por ahorrar en esta modalidad es ínfimo. Por lo que hace al impulso de la oferta de vivienda en alquiler, el mencionado informe de la OCDE dice: "La mejora de la posición jurídica de inquilinos y propietarios, así como la reducción de la duración mínima de los contratos de alquiler, que se cifra en la actualidad en 5 años, contribuirían a mejorar la utilización del parque de viviendas existente y ayudaría a incrementar la oferta privada de alquiler de forma menos costosa que la que se deriva de los incentivos recientemente creados". Sin embargo, la posibilidad de dar subvenciones reiteradas al alquiler o facilitar el acceso a las viviendas públicas en ese régimen siempre tuvo atractivos políticos, aunque los usuarios suelan pedir que se les deje comprarlas. La voluntad de desmarque y el acercamiento de los usuarios pueden pesar más que la recomendación.
Otra recomendación para frenar el aumento de precios es "una legislación urbanística más flexible a nivel local, y debería asimismo abolirse la transferencia obligatoria del 10% del suelo urbanizable vendido a los ayuntamientos, con el fin de eliminar los incentivos para que dichas autoridades mantengan los precios del suelo a niveles elevados". Esa cesión es un impuesto implícito cuyo coste va al precio final de la vivienda, y sobre ese precio pagado por los compradores (o los arrendatarios si se alquila) se añaden los impuestos explícitos. Mientras sea posible acusar del coste de la vivienda a una especulación sin rostro persistirán estas prácticas.
Joaquín Trigo Portela, director ejecutivo de Fomento del Trabajo Nacional.