LD(Lorenzo Ramírez) Las carencias normativas del mercado del alquiler inmobiliario han obligado a inquilinos y propietarios a acudir a la vía arbitral para solucionar sus conflictos. El arbitraje es un sistema de resolución de problemas contractuales, entre dos o más partes, en las que un tercero denominado arbitro, dicta un Laudo -con rango de sentencia firme- de obligado cumplimiento en un plazo de 25 días.
Este método permite a los dueños de las viviendas cobrar las mensualidades sin apenas retraso y facilita a los arrendados que sus caseros acometan las obras necesarias para el uso y disfrute del piso, algo que, en teoría, debería hacer la Ley de Arrendamientos Urbanos y la Ley de Enjuiciamiento Civil.
FUENTE: AEADE
Precisamente, el Gobierno ha anunciado recientemente las reformas de ambas normas, ante su patente ineficacia, ya que, en la práctica, es muy difícil desahuciar a un inquilino moroso cuando no paga la renta al propietario del inmueble. Incluso puede pasar un año de impagos hasta que el dueño pueda desalojar al arrendado, previa autorización judicial.
No obstante, los críticos a estas modificaciones presentadas –cuya novedad fundamental es la posibilidad de que el dueño del piso pueda recuperarlo si lo necesitan sus padres o sus hijos- objetan que los necesario es reducir el tiempo máximo de los contratos, que se encuentra en cinco años. Por ejemplo, para CiU (formación que lleva años defendiendo la necesidad de reformar este marco jurídico) lo mejor sería reducirlo a 36 meses.
De momento, la única opción que le queda a los ciudadanos que quieren poner en alquiler sus inmuebles es la inclusión de una cláusula arbitral en los contratos, de forma que cualquier incumplimiento de las condiciones (tanto por parte del propietario como del inquilino) se resuelva sin necesidad de acudir a la vía judicial, lo que reduce notablemente los plazos de desahucio por impago y permite a los arrendados que sus caseros cumplan con lo pactado.
Los contratos con arbitraje crecen un 35 por ciento
Así se desprende de las cifras de la Asociación Europea de Arbitraje relativas al primer semestre de 2008. Estos resultados reflejan que hasta junio un total de 153.477 propietarios e inquilinos han incluido el convenio arbitral de AEADE en sus contratos de arrendamiento. La entidad prevé que al cierre de 2008 la cifra se eleve en 75.000 nuevos contratos, un 35 por ciento más que el año anterior, que supondrían un total de 190.868 contratos hasta finales de año.
Otras de las razones del fuerte crecimiento del arbitraje en arrendamientos urbano son, además de la inseguridad jurídica, la importante expansión que está experimentando el mercado del alquiler por la crisis de ventas, la apuesta cada vez mayor de las Administraciones Públicas por el arbitraje, la gestión en arrendamiento de Viviendas de Protección Oficial (VPO) así como el acceso cada vez más generalizado de los particulares al arbitraje a través de los profesionales inmobiliarios.
Las comunidades autónomas que lideran el ranking del arbitraje en arrendamientos urbanos de AEADE hasta finales de junio de 2008 son: Comunidad de Madrid, con un total de 9.900 contratos que representan el 26,3 por ciento del total; seguida por Comunidad Valenciana, con 6858 contratos y el 18,2 por ciento, que sube 6,5 puntos con respecto al año anterior; Andalucía, con 6284 contratos y el 17,6 por ciento y el País Vasco, con 5829 contratos y el 15,5 por ciento.
En quinto lugar se sitúa Cataluña, con 2860 contratos lo que representa el 7,6 por ciento. El resto de regiones mantienen un crecimiento constante con respecto al año anterior.
El papel de los profesionales inmobiliarios
El número de agencias inmobiliarias se ha reducido considerablemente debido a la multitud de cierres de oficinas que se ha experimentando en los últimos meses por la debacle del sector, aunque el volumen de contratos haya seguido creciendo. La razón se debe a que son menos redes inmobiliarias, pero con mayor dedicación al alquiler.
Según explica el secretario general de AEADE, Javier Íscar: “Las agencias que recomiendan el arbitraje en arrendamientos urbanos son las que históricamente se han dedicado a este mercado y cada vez están obteniendo mejores resultados, así como aquellas que están dando una mayor importancia al alquiler debido a la coyuntura del mercado y la ralentización de la venta”.
La conflictividad y sus causas.
La conflictividad en arbitraje alcanza el 0,3 por ciento, según los datos de AEADE y las causas permanecen constantes con respecto al año anterior. La mayor parte de los conflictos se deben al impago de las rentas.
La parte que más solicita el arbitraje es, el propietario, con el 92 por ciento del total. El 8 por ciento restante corresponde al inquilino. La mayor parte de los procedimientos arbitrales instados por los propietarios son impagos (93 por ciento), subarriendo o cesión inconsentida (3 por ciento) y resolución del contrato por otras causas (2 por ciento).
En el caso de los procedimientos arbitrales instados por el inquilino, la mayoría, el 91 por ciento, se debe a la reparación y conservación de la vivienda, seguido por la devolución de la fianza, con el 4 por ciento.
En los procedimientos por impagos de rentas en el 50 por cierto de los casos, las partes llegan a un acuerdo por entrega de llaves o abono de las rentas debidas.
Estos resultados también reflejan un importante poder preventivo del arbitraje. Pues mientras el desalojo forzoso con arbitraje se produce en un 50 por ciento de los casos, sin arbitraje llega hasta el 80 por ciento. Otro ejemplo de la utilidad de esta vía es que la consignación de la renta o acuerdo con arbitraje se logra en el 40 por ciento de los casos y sin arbitraje sólo en el 10 por ciento.