Por Lorenzo Ramírez
El sector inmobiliario ha sido uno de los grandes protagonistas de 2008. Aunque el Gobierno negaba antes de las elecciones que la actividad de construcción y venta de viviendas estuviera en crisis, la sociedad se dio de bruces con la realidad pocas semanas después de que se celebraran los comicios.
La llegada del euro infló la burbuja inmobiliaria en España, con incrementos de precios insostenibles que se mantenían gracias a la política de tipos de interés del Banco Central Europeo (BCE). Durante los últimos años hubo dinero barato y fácil de conseguir, lo que propició la sobrevaloración de los activos inmobiliarios.
Pero tras la subida de tipos del BCE, que se produjo casi al mismo tiempo que España entraba en una crisis económica estructural, la burbuja se pinchó, los precios de las viviendas bajaron y las compañías empezaron a quebrar.
El sector del ladrillo ha sido uno de los más atacados, tanto por el modo en el que se han frenado las operaciones de compra y venta de inmuebles como por el elevado número de inmobiliarias y constructoras agobiadas por sus deudas y por los bancos acreedores, que, a su vez, han visto cómo se dispara la morosidad y han subido los diferenciales que cobran a la hora de conceder una hipoteca.
Esta situación ha provocado que muchos demandantes de vivienda no se embarquen en una compra por los obstáculos para cerrar una hipoteca, la seguridad de que los precios van a bajar –en contra de lo preconizado por los analistas durante los últimos años- y los temores a que los recortes laborales les afecten.
El freno en la construcción es fruto, además de la política del BCE, de la multitud de viviendas iniciadas en 2006 y 2007, que han generado una sobreoferta sin precedentes. En España hay 3,1 millones de viviendas vacías y, además, existe un millón de inmuebles que aún no tienen comprador.
Los millones de familias hipotecadas en España han visto cómo el indicador más utilizado para calcular sus cuotas, el Euribor a 12 meses, pasaba del 4,793% de media mensual en diciembre de 2007 al 5,393 de julio de 2008, encareciendo el pago de hipotecas en 900 euros al año de media.
Sin embargo, más de cuarenta jornadas consecutivas de descensos han hecho que la media mensual del Euribor en diciembre baje ya al 3,8%, mientras que los analistas destacan que las bajadas de tipos en la zona del euro por parte del BCE podrían llevar al indicador al 2% en el primer trimestre de 2009.
Así, los bancos y cajas españoles soportaron estoicamente el ejercicio más complicado de su historia reciente en el que hicieron frente a la restricción de los mercados de crédito, el espectacular aumento de la morosidad y las quiebras empresariales.
En el año que ahora concluye, decenas de inmobiliarias presentaron concurso de acreedores, la antigua suspensión de pagos, con lo que obligaron a las entidades financieras a sacar de sus balances el dinero prestado y clasificarlo como "dudoso" ante el temor de que la situación no se normalice y no puedan recuperarlo.
El Banco Popular, Caja Madrid y La Caixa fueron algunas de las entidades más perjudicadas por las quiebras inmobiliarias, especialmente de las tres compañías más grandes, ya que Martinsa-Fadesa, Habitat y Tremón eran sus clientes y les debían en conjunto más de 3.000 millones de euros.
Lejos de capear el temporal, las compañías del sector se preparan para un 2009 de vértigo. Las joyas de la corona tienen deudas millonarias que deberán refinanciar si no quieren cerrar sus puertas. Para aplazar las quiebras, el Gobierno ha decidido modificar la normativa contable en un intento desesperado por prorrogar lo inevitable: que más inmobiliarias presenten suspensión de pagos.
La repercusión que esto tendrá sobre la banca es enorme, ya que los principales acreedores de estas empresas del ladrillo son las entidades financieras. Algunos bancos y cajas ya han provisionado pérdidas derivadas de la morosidad generada por las inmobiliarias, pero en cantidades que no se acercan al verdadero montante de la deuda.
Las actividades relacionadas con este sector han generado un pasivo de 400.000 millones de euros y una buena parte de este dinero no podrá ser cobrado por el hundimiento de la actividad residencial.