De la historia se aprende. También en materia económica. De este modo, si se echa la vista atrás se puede atisbar con cierta solidez la duración y profundidad de la actual crisis inmobiliaria que sufre España. El Servicio de Estudios de La Caixa analiza con detalle los episodios de deflación (caída de precios) que han registrado 18 países desde 1970.
El informe arroja la siguiente conclusión: durante estos episodios, el precio real (descontada la inflación) de la vivienda cae de media un 23% en 5 años, el PIB se contrae un 1,5% durante un año, el crédito desciende un 3% anual cerca de 2 años y la tasa de paro casi se dobla en 3 años.
La historia tira por tierra el ya famoso dicho de que la "vivienda nunca baja". De hecho, en las últimas cuatro décadas los 18 países analizados han registrado, de promedio, más de dos etapas deflacionistas en el mercado inmobiliario. En España el precio real de los pisos bajó anteriormente un 35% entre 1979 y 1982, mientras que la caída fue del 24% durante la última crisis económica (1992-1997).
"El estudio de los ciclos del precio de la vivienda muestra que el precio real de la vivienda ha crecido a una tasa interanual media del 2,6%, y la mayor parte del tiempo ha estado en una fase expansiva", según el documento. Las fases de crecimiento duran un promedio de 6 años, y el precio real de los pisos sube un 62%.
Recesión y contracción del crédito
Sin embargo, tras el estallido de la burbuja, la caída de precios "se transmite al resto de la economía", ya que afecta "a la riqueza y la capacidad de endeudamiento de los distintos agentes", advierte. No obstante, la depreciación de los inmuebles supone para las familias una disminución de su riqueza, ya que tienen la mayor parte de ella invertida en el sector inmobiliario. Ello, a su vez, les lleva a "reducir su consumo y aumentar el ahorro".
Además, "la riqueza de las empresas también disminuye, pues una caída del precio de la vivienda refleja, principalmente, una caída del precio del suelo y, por lo tanto, cae el valor de sus activos inmobiliarios", señala el estudio. Como tales activos se suelen utilizar como garantía de crédito, al reducirse su valor, disminuye también su capacidad de endeudamiento.
Por último, y como consecuencia de lo anterior, la depreciación de los pisos afecta a la rentabilidad de las entidades financieras, pues "aumenta el riesgo de que la garantía de los créditos en mora caiga por debajo del valor del crédito concedido". Y ello, "junto con un mayor deseo de liquidez para poder hacer frente a potenciales eventualidades, puede reducir la capacidad de las entidades financieras de otorgar crédito".
De este modo, el estudio alerta de que "la caída del consumo, la producción y la oferta de crédito pueden generar una espiral contractiva de la economía de severas consecuencias". No por casualidad, "en el 93% de los episodios de deflación inmobiliaria se observa una contracción económica, en el 80% una contracción del crédito y en el 100% un aumento de la tasa de paro", concluye. En este sentido, "la tasa de paro tiende a crecer tras la caída de los precios de la vivienda, y no vuelve a caer hasta al cabo de 4 años".
Depreciación media del 23%
La clave del informe radica en que, si bien el fin del boom se traduce en una recesión media de un año y una depreciación inmobiliaria del 23% en un lustro, la gravedad el ajuste depende de varios factores como, por ejemplo, la duración e intensidad de la fase expansiva y la coincidencia o no de crisis bancarias. El problema es que España presenta en la actualidad todos los elementos necesarios para avanzar que el país se enfrenta a la peor crisis inmobiliaria de los últimos 40 años, como mínimo.
Así, el informe destaca la "elevada sincronización" a nivel internacional del último ciclo expansivo. Según La Caixa, "una de las razones por las que prácticamente todos los países han experimentado una expansión del sector inmobiliario es que los tipos de interés reales se han mantenido muy bajos durante mucho tiempo en muchos países". Lo que, comúnmente, se conoce por expansión crediticia.
"Durante los últimos 10 años el porcentaje de países que se encontraba en una fase expansiva ha sido mucho más alto de lo que era habitual". Además, ha sido "significativamente más largo y más pronunciado que anteriores" ciclos.
En promedio, el último boom ha durado 10 años, muy por encima de los 6 años que dura una fase expansiva típica, y "el precio de la vivienda ha subido más de un 100%, cerca del doble de la media histórica. La expansión ha sido especialmente pronunciada en Bélgica e Irlanda, donde el precio ha subido más de un 200%. España, con una subida del 118% en términos reales, se encuentra en un punto medio", añade.
La historia demuestra que existe una estrecha relación entre las fases expansivas y las posteriores fases de deflación: "Cuanto más larga ha sido la fase expansiva, más tiempo ha durado el siguiente período de deflación, y cuanto más ha subido el precio durante la expansión, más ha caído en la posterior deflación".
Crisis bancaria
España ha sufrido durante diez años consecutivos un pronunciado aumento de precios en el mercado inmobiliario (118%), casi el doble que en las anteriores fases expansivas, tal y como muestra el siguiente gráfico. De hecho, la actual crisis inmobiliaria supera desde hace tiempo la intensidad de la anterior contracción (1992-1997), tal y como adelantó LD.
Por si ello fuera poco, España se enfrenta a la peor recesión económica del último medio siglo, señal de que la actual crisis que sufre el sector debe compararse con la de finales de los 70. Entonces, el precio real de la vivienda cayó un 35% desde 1979 a 1982.
Por otro lado, según el estudio, "en los episodios en los que ha habido una crisis bancaria, la caída del precio de la vivienda ha durado cerca de un año más y ha caído un 10% más que en un episodio típico". España también presenta esta situación, tal y como pone de manifiesto la reciente aprobación del Fondo de Rescate Bancario (FROB) por parte del Congreso. Según el PP, los 90.000 millones de euros del fondo servirán para rescatar a una treintena de entidades ( casi el 30% del sector financiero nacional).
Es decir, la duración del boom en España y el inicio de la crisis bancaria, unido a la profundidad de la actual recesión, avanzan que, como mínimo, el precio real de la vivienda media bajará un 33% a nivel nacional en seis años, en coincidencia con las últimas previsiones lanzadas por algunos expertos inmobiliarios e, incluso, el propio sector , y tal y como avanzó LD . Si la crisis empezó en 2007, el ajuste se podría prolongar, pues, hasta 2012.