(Libertad Digital) El Gobierno aprobó este viernes, 253 días después de anunciarlo de forma un tanto oculta en el Consejo de Ministros, una reforma del régimen de los títulos del mercado hipotecario para incluir en él los derechos de superficie, tal como avanzó en exclusiva el diario Expansión.
La principal novedad del Real Decreto en relación con los emisores consiste en la posibilidad de que las sucursales de entidades de crédito autorizadas en otro Estado miembro de la Unión Europea emitan participaciones hipotecarias, siempre que sean participaciones sobre préstamos y créditos garantizados por hipotecas concedidas por ellas sobre inmuebles situados en España.
Asimismo, se establecen las condiciones que deben cumplir las hipotecas concedidas por entidades de crédito españolas en otros países de la Unión Europea, de modo que se consideren equivalentes al régimen de garantía hipotecaria nacional y puedan formar parte de la cartera de garantía de títulos hipotecarios emitidos en el mercado español.
Se permite así que los préstamos para inmuebles construidos sobre suelo ajeno con propiedad temporal puedan formar parte de la cartera de garantía de las cédulas y de los bonos hipotecarios, siempre y cuando su duración, contada a partir de la fecha prevista para el final del plazo de amortización del préstamo o crédito hipotecarios, no alcance los 20 años.
"Es decir, entre la finalización del plazo de amortización del préstamo o crédito y el término del derecho de superficie (que según la Ley del Suelo tiene un máximo de 99 años), deben transcurrir, al menos, 20 años. En caso contrario, estos préstamos y créditos no podrán acceder a dicho mercado", apunta el Ejecutivo.
Con esta reforma de la Ley 2/191, de 25 de marzo de regulación del mercado hipotecario se permitirá a las entidades financieras utilizar las hipotecas de viviendas protegidas (VPO) con derecho de superficie en terreno público como garantía en los mercados de capitales. Según el Gobierno, "esta nueva norma culmina la modernización y mejora de los mecanismos de refinanciación de las entidades de crédito en el mercado hipotecario".
Fuentes oficiales del Ministerio de Vivienda aseguraron el pasado agosto a este diario que la medida se aprobaría "antes de fin de año, en otoño a poder ser". Sin embargo, la puesta en marcha de este impulso a la VPO en arrendamiento ("El objetivo no es otro que aumentar el parque de viviendas ofertadas en alquiler", asegura el Gobierno) se ha demorado nada menos que más de 8 meses. Por el camino, por ejemplo, la titulización de créditos para vivienda ha caído más de un 80%, según los datos del Banco de España.
Desde el Gabinete que dirige Beatriz Corredor subrayaron que la modificación "está pensada fundamentalmente para ayudar a los promotores", ya que "cuando construyen VPO en suelo ajeno, el banco les pone más condiciones y les endurece los créditos, porque luego no puede negociar con esos préstamos dentro del mercado hipotecario".
"Al ampliar la posibilidad de refinanciación a través del mercado de capitales a este tipo de préstamos, se facilita que las entidades de crédito puedan concederlos con condiciones más favorables, redundando en unos menores costes para la construcción de vivienda en alquiler", señalaba Moncloa en el informe sobre el Consejo de Ministros del 14 de agosto de 2008.
Apuesta por el alquiler
"El objetivo pretendido no es otro que el aumento del parque de viviendas ofertadas en alquiler, así como el abaratamiento de su coste para el ciudadano", añadía el escrito. En definitiva, el Ejecutivo confía en que la banca acoja bien la propuesta, para así ofrecer a los promotores la posibilidad de reducir costes si éstos se comprometen a edificar pisos destinados al alquiler (con o sin opción a compra).