LD (Manuel Llamas) “La existencia de un cambio de ciclo en el mercado inmobiliario no representa novedad alguna. Es un hecho asumido por todos, respecto al cual podemos, incluso, afirmar que ya llevamos más de año y medio en dicha situación”, afirma el experto inmobiliario Luis Fabra.
“La mayor incertidumbre que, en este caso, se plantea es la intensidad y duración de este cambio de ciclo”. Algo que dependerá de diversos factores, entre ellos, “la evolución del empleo y la inflación en España durante los próximos años”, explica a Libertad Digital. Sin embargo, lo que no cabe duda es que “nos encontramos ante un proceso de ajuste importante”, según Fabra, profesor de la Universidad de Zaragoza y director del Grupo de Análisis del Mercado Inmobiliario.
Para constatar este hecho, basta con observar los principales índices relacionados directamente con el mercado de la vivienda a nivel nacional. Así, los visados de nueva construcción han caído un 56,3 por ciento durante el tercer trimestre de 2007 con respecto al mismo periodo de 2006, según el Consejo General de Colegios de Arquitectos de España.
Además, la compraventa de pisos ha bajado un 12,11 por ciento en términos interanuales al cierre del tercer trimestre de 2007, con una reducción “esperada” para el pasado ejercicio próxima al 15 por ciento, según Fabra, en base a los datos del Colegio de Registradores de España.
Por último, el aumento del precio de la vivienda se ha moderado hasta el 4,77 por ciento en el cuarto trimestre de 2007. A título orientativo “el propio Ministerio de Vivienda daba una tasa del 9,11 por ciento apenas un año antes”. Es decir, prácticamente el doble, por lo que “es fácil prever la situación en la que se va a encontrar a corto plazo el índice de precio de la vivienda observando la evolución de la serie”, así como el comportamiento futuro de las ventas, que puede ser calificada de “estancamiento”, indica.
Claves de la crisis
Y es que, hasta el momento, “cerca del 40 por ciento de la demanda de vivienda respondía a fines de inversión”. Es decir, “a la expectativa de recuperar la cuantía invertida en un piso a corto plazo” mediante la venta del mismo. Algo que se veía favorecido por el aumento de los precios de los inmuebles experimentado a lo largo de la última década.
Además, las expectativas futuras sobre la evolución del precio de la vivienda son, prácticamente, “nulas”. “Buena carga de responsabilidad de todo ello al mensaje de diversas instituciones públicas y su actitud durante los últimos años, ante el objetivo político de reducir las tasas de crecimiento del precio de la vivienda”, explica Fabra.
“Las consecuencias las estamos recogiendo ahora. Posiblemente no se era consciente de las responsabilidades de intervenir sobre un ámbito tan relevante para la economía española”, cuyos efectos influyen en el empleo, el patrimonio de las familias, o el mismo valor de las garantías reales del crédito hipotecario, “representativas de más del 60% del crédito concedido durante los últimos años por las entidades financieras”, añade.
Dicho experto inmobiliario afirma que, ahora, “nadie quiere asumir la responsabilidad de todo ello". Es más, "hipócritamente", el Gobierno presiona a las entidades de crédito para que otorguen préstamos y así ayudar a los promotores”, cuando, en los últimos años, “se ha hecho precisamente lo contrario”, afirma.
Mientras, la morosidad del crédito hipotecario para la adquisición de vivienda alcanzó el 0,632 por ciento en septiembre de 2007, la tasa más alta desde que se elabora la serie. En la actualidad, sigue creciendo (hasta el 0,89) e, incluso, amenaza con duplicarse en 2008. Para hacerse una idea, “hace simplemente dos años y medio (marzo de 2005) dicha tasa estaba en menos de la mitad (0,297 por ciento)”, indica Fabra.
Además, el endeudamiento hipotecario ha sufrido un “importante retroceso en sus tasas de crecimiento, tanto en número de contratos como en volumen, así como en cuanto al importe contratado por vivienda, cuyo aumento trimestral se aproxima a cero, frente a las tradicionales tasas de crecimiento trimestrales del 3-4 por ciento de hace apenas un año.
Mala evolución del empleo
Sin duda, todo este conjunto de factores indica que “estamos ante un importante ajuste del mercado inmobiliario”. Sin embargo, para Fabra, la cuantificación y duración de este ajuste dependerá del comportamiento de las siguientes variables:
Por el lado del demandante de vivienda como bien de uso:
- Empleo: Los datos de la Encuesta de Población Activa (INE) son “cada vez peores, y las previsiones no son nada positivas”. A pesar del buen comportamiento de la afiliación a la Seguridad Social, Fabra estima previsible que “la tasa de actividad se reduzca y la tasa de paro incremente”. Con ello, “nos encontraremos ante un factor decisivo en la demanda de vivienda con un pésimo escenario”.
- Salarios: Hasta la fecha, los datos de salarios (INE) están siendo positivos. Sin embargo, “su comportamiento estará estrechamente ligado con el de la economía, y en este caso, con un crecimiento más próximo al 2 por ciento, difícilmente podrán mantenerse tasas de crecimiento de los salarios similares a las de los últimos años”. Así, advierte que “nos encontramos ante un escenario de conflictividad laboral y previsibles ajustes salariales”.
- Población: según este analista (uno de los de mayor prestigio en el sector), “seguiremos creciendo, como en los últimos años, asentando dicho crecimiento en la población extranjera, aunque con tasas menores a las de los últimos años dadas las dificultades en el empleo”. Tal circunstancia “dará lugar a una menor demanda de vivienda por extranjeros”.
Por el lado del demandante de vivienda como bien de inversión:
- “El inversor, si ha podido, ha salido del mercado y sin duda no lleva idea de entrar. Y es que, según Fabra, resulta “evidente las nulas probabilidades de revalorización de la vivienda en los próximos años, así como el atractivo de inversiones alternativas, como fundamentalmente la renta fija, sin prima de riesgo, frente a la menor rentabilidad y mayor riesgo de la vivienda”. Por ello, pasará tiempo antes de que el inversor vuelva a fijarse en la vivienda, “lo que conlleva una reducción de un porcentaje importante de demandantes de inmubles” en los próximos ejercicios, indica.
Por último, factores generales a tener en cuenta:
- Tipos de interés: “El EURIBOR puede ser uno de los escasos factores que puedan ayudar, siempre y cuando nos encontremos con un escenario más favorable en el comportamiento de la inflación en la zona euro”. En todo caso, Fabra prevé que “a medio plazo no se produzcan incrementos importantes del EURIBOR, favoreciendo la capacidad de pago de la deuda hipotecaria”.
- Situación hipotecaria: Las dificultades en la concesión de créditos hipotecarios fueron uno de los factores decisivos en el fin del ciclo alcista en 1991. Probablemente, “se repita la historia”, advierte. Sin duda, “las entidades financieras están incrementando las condiciones para acceder a financiación. Los requisitos han dejado de ser tan flexibles (tasaciones, porcentajes de financiación, plazos…), y ello, tendrá importantes efectos sobre el mercado inmobiliario”, explica.
- Plazos de contratación: según Fabra, “se ha tocado techo en esta variable”. El plazo medio de este tipo de créditos, próximo en la actualidad a los 28 años, según la Estadística Registral Inmobiliaria, están dejando de crecer, “por lo que las entidades financieras han dejado de aportar dicha ayuda en cuanto a la flexibilidad para afrontar el pago del endeudamiento hipotecario”. Dicha variable ha sido, tradicionalmente, una importante ayuda para que, en condiciones de dificultad, poder acceder a la compra de un piso. Si embargo, “ha dejado de existir”, incide dicho experto.
De este modo, la intensidad y duración del “brusco” ajuste que está viviendo el sector inmobiliario nacional dependerá de la evolución de múltiples variables. Pese a ello, los temible efectos de la crisis del ladrillo dependerán, sobre todo, “del comportamiento del empleo y los precios en la zona euro”.
Indicadores ambos que, desde luego, no parecen mostrar visos de mejora a corto y medio plazo, a la vista del crecimiento del paro en España (con un récord histórico en enero, de 132.000 trabajadores) y del IPC armonizado, al elevarse hasta el 4,4 por ciento interanual el pasado enero.
