LD (Lorenzo Ramírez) El capital prestado a las familias para la compra de vivienda se hundió el pasado mes, con un descenso del 40,6 por ciento, y el importe medio de los préstamos concedidos para la compra de vivienda cayó un 4,2 por ciento como consecuencia del parón inmobiliario y de la bajada de los precios.
Además, el número de viviendas hipotecadas registró una caída en tasa interanual del 37,73 por ciento en junio, hasta un total de 69.239 inmuebles. Los datos de junio vuelven a reflejar caídas de dos dígitos después de que en abril el número de viviendas hipotecadas bajara sólo un 9,4 por ciento.
En meses anteriores, las viviendas hipotecadas habían llegado a rozar descensos interanuales del 40 por ciento, senda en la que parece que vuelven a entrar a la vista de los resultados de mayo, con un descenso del 36,1 por ciento, y los publicados este jueves, relativos a junio.
El derrumbe del importe medio de los créditos alcanza el 8,2 por ciento si se contabilizan las hipotecas de las fincas urbanas y rústicas. Los datos del INE revelan que la compraventa de inmuebles descendió un 29,6 por ciento en junio.
La evolución de los tipos de interés, la sobreoferta y el aumento del paro explican el cambio de ciclo en el sector inmobiliario. Un escenario que afecta a España de forma especial, ya que el patrón de crecimiento nacional –basado en la demanda interna y en la construcción- ha perdido vigor como consecuencia de la crisis de confianza genarada por el aluvión de malos datos macroeconómicos en el último año.
Así, el valor total de las hipotecas constituidas sobre fincas urbanas se derrumbó un 37,2 por ciento, hasta los 15.879 millones de euros. En viviendas, el capital prestado se aproxima a 9.828 millones de euros, un 40,6 por ciento menos que en junio de 2007.
Las cajas de ahorros son las entidades financieras más expuestas a esta crisis inmobiliaria, ya que son las que conceden un mayor número de préstamos hipotecarios. En junio firmaron el 56 por ciento de los mismos, frente al 34,6 por ciento de los bancos y el 9,4 por ciento de las cooperativas de crédito. En cuanto al capital prestado, las cajas concedieron el 50,8 por ciento del total, dejando a los bancos el 39,6 por ciento y al resto de entidades el 9,6 por ciento de los préstamos para la compra de casa.
Los tipos de interés se disparan un 10,1 por ciento
Por lo que se refiere al coste hipotecario que soportan las familias, el INE estima que el tipo de interés medio en junio fue del 5,19 por ciento, lo que representa un crecimiento del 10,1 por ciento respecto al mismo mes de 2007. Los créditos más caros son los que dan los bancos, con un interés medio del 5,17 por ciento, frente al 5,14 por ciento de las cajas de ahorros.
El 97,8 por ciento de las hipotecas se firmaron a interés variable, es decir, que la práctica totalidad de los préstamos para la compra de piso dependen de la evolución del Euribor –principal índice al que se referencian estos créditos en España- que al cierre de julio se situó en máximos históricos.
Los analistas esperan que el Euribor se relaje al cierre de 2008, pero la segunda oleada subprime en Estados Unidos puede volver a impulsar a este índice, ya que determina el interés al que se prestan dinero las entidades financieras en el mercado interbancario. En un entorno de crisis de liquidez internacional como el actual, el Euribor sube y, por lo tanto, también el coste de las hipotecas españolas.
Cambios en las condiciones
Como consecuencia de todo ello, las familias se han visto obligadas a negociar con sus bancos y cajas nuevas condiciones de financiación con el objeto de evitar los embargos (que se han disparado un 60 por ciento en lo que va de año). En concreto, en junio, el número de hipotecas que han registrado cambios en sus condiciones han crecido un 12,1 por ciento interanual, hasta los 31.669 créditos. En el caso particular de las viviendas, el volumen es de 20.795 hipotecas, el 0,4 por ciento más.
Si se desglosan los tipos de cambios en las hipotecas, en junio se produjeron 22.182 novaciones (modificaciones del préstamo acordadas con la propia entidad financiera), un 1,7 por ciento más que un año antes.
Mientras, las subrogaciones (créditos que cambian de banco o caja de ahorros) subieron un 2,1 por ciento, con 4.839 contratos. Por su parte, el número de hipotecas que cambiaron el titular del bien hipotecado (subrogaciones al deudor) se dispararon un 173,3 por ciento, hasta 4.648 hipotecas.
La razón principal de estas modificaciones contractuales es el cambio del tipo de interés al que se referencian los créditos. El 44,2 por ciento de las hipotecas renegociadas en junio se realizaron por este motivo. En cuanto a las cancelaciones, cayeron un 25,7 por ciento en junio, alcanzando incluso el 27,2 por ciento en el caso particular de las viviendas.
Distribución geográfica
Las comunidades donde las hipotecas firmadas en junio son más caras son Madrid (218.157 euros), Baleares (217.632 euros) y Cataluña (188.763 euros). Sin embargo, las regiones donde más crece el importe medio son Baleares, con un alza del 14 por ciento; y Extremadura, que contabiliza un repunte del 12 por ciento.
En cuanto al cambio de condiciones, los valencianos son los que más han renegociado sus préstamos, con una tasa de 186 por cada 100.000 habitantes, seguidos por los castellano-manchegos (131) y Aragón (109). Los que más cancelan son también los valencianos (221 por cada 100.000), seguidos de los murcianos (208), cántabros (203) y andaluces (200).
Las compraventas descienden un 29,6 por ciento
finalmente, en el mes de junio el número de viviendas vendidas cayó un 29,6 por ciento, con un total de 47.511 inmuebles, de las cuales el 90,7 por ciento fueron libres y el restante 9,36 por ciento protegidos. Las compras de pisos de segunda mano caen el 36,9 por ciento y el de los nuevos se reduce un 13,9 por ciento. El 59,1 por ciento de las compraventas de casas se registraron en cuatro regiones: Andalucía, Comunidad Valenciana, Madrid y Cataluña.
