Este miércoles, en las instalaciones de la Universidad Francisco Marroquín de Madrid, tenía lugar el Foro "Socimis y Mercado Inmobiliario Terciario. Tendencias y Perspectivas 2020", organizado por Libertad Digital con la colaboración de Merlin Properties. Más de 80 profesionales del sector se han dado cita en este evento con el objetivo de analizar la situación actual de un mercado (el inmobiliario terciario: desde centros comerciales, edificios de oficina, plataformas logísticas…) que es de capital importancia para la economía española pero que no siempre se siente comprendido por el trato que recibe desde la prensa o la política.
En el panel de cierre del evento, cuatro expertos, profesionales que están en el día a día del sector y con una enorme experiencia en el mismo, explicaron a los asistentes cuál es su visión sobre el futuro del mercado inmobiliario terciario. Hablamos de Enrique Losantos, CEO de JLL y que actuó como moderador, Fernando Ramírez, director de Merlin Properties, Hernán San Pedro, director de Relaciones con el Inversor de LAR, o Joaquín López-Chicheri, CEO de Vitrubio Socimi.
Cada uno puso el acento en un aspecto del mercado o de la actual coyuntura. Y es lógico, porque cada uno tiene una mirada diferente, la que se deriva de su particular posición: desde la de Vitruvio, una Socimi especializada en activos en el centro de las grandes ciudades españolas, a una sociedad como Merlin Properties, miembro del Ibex 35, con 1.000 activos bajo gestión y una capitalización bursátil que ronda los 6.000 millones de euros. Pero todos coincidieron en el análisis: el castigo al sector en Bolsa en los últimos años no tiene ninguna justificación y las perspectivas para los próximos ejercicios son buenas, con cambios que debería verse más como una oportunidad que como una amenaza.
Oficinas
Desde hace 5-10 años, cuando se habla de inmobiliario terciario para empresas, casi todos nos imaginamos un espacio abierto, en el que se mezclan varias empresas en formato co-working, con un futbolín en el medio, un diseño muy rompedor y gente entrando y saliendo del edificio en zapatillas. Y sí, es cierto que por ahí se está cociendo algo, pero también lo es, como explicaron los expertos participantes en este Foro, que en las próximas décadas seguirán existiendo las oficinas tradicionales.
Así, Ramírez explicaba que "para retener el talento ya no vale sólo el dinero", sino que hay que ofrecer algo más al trabajador. Un pack en el que cobra importancia el espacio de trabajo: "Ahora, en las reuniones con los clientes, no viene sólo su responsable del departamento de inmobiliario, también le acompaña el de Recursos Humanos". Y es lógico, porque las empresas ya saben que su día a día ya no puede organizarse según las reglas de hace 30 años. Un par de ejemplos muy significativos: "Pensemos en una empresa de ingeniería que recibe un proyecto y que durante siete meses va a tener un pico de trabajo. Necesita contratar profesionales, muchos de ellos independientes, durante ese período. O imaginemos una gran compañía, más clásica, pero que quiere desarrollar un departamento de I+D… quizás para estos trabajadores el espacio que deba ofrecerles no sea el mismo que para otros departamentos".
¿Y esto, desde el punto de vista del negocio, qué significa? Pues en JLL hicieron hace unos años una predicción que se resumía en dos cifras: 30/30. Es decir, que en 2030, el 30% del espacio de oficinas estará organizado en formato "flex". En Nueva York o en Londres, ya están en el 6-7% del total; en España todavía queda margen, pero en Madrid y Barcelona estamos rondando el 2% y la tendencia crece cada año. Por eso, desde Merlin aseguran que en todas sus nuevas adquisiciones, guardan al menos una parte del edificio para este formato.
Eso sí, con un recordatorio muy importante: incluso si se cumple esa previsión, ambiciosa y que parece lejana del 30/30; eso querría decir que el 70% de la superficie de oficina sigue organizada de forma más tradicional y asociada a un cliente que paga mes a mes por el alquiler de este espacio. Un flujo de caja constante y bastante seguro, incluso durante las crisis (porque todas las empresas necesitan una sede y oficinas donde trabajar), que otorga un colchón de seguridad muy interesante al sector.
Centros comerciales
Y si el futuro de las oficinas genera mucho debate, casi podríamos decir que apenas se escucha en relación con lo que ocurre con los centros comerciales. En la última década, la irrupción del comercio electrónico ha disparado las alarmas en la prensa y entre los inversores. Y el sector siente que se están penalizando en exceso un mercado que, aunque es cierto que tiene retos por delante, sigue generando ingresos y crecimiento año a año.
Lo explicaba San Padro, de LAR: "La nube negra que comenzó en EEUU ha llegado a Europa. Y son dos mercados muy diferentes. Allí los activos (centros comerciales) están muy centrados en el comercio y, además, no tienen las mismas características que aquí". El problema es que esa narrativa, en parte importada y que no analiza lo que ocurre en España, provoca "una sobrerreacción negativa" que lleva a muchas empresas inmobiliarias a cotizar en Bolsa con descuentos del 20-30% respecto a la suma del valor de los activos inmuebles en su cartera. Algo que, creen en el sector, no tiene sentido en un país como España en el que se han abierto 8 nuevos centros en los últimos meses que suman más de 250.000 m2 y cuando están previstas 17 aperturas más en los próximos años, con crecimiento de las ventas y más de 1.900 millones de visitas a los centros comerciales de nuestro país en 2018.
Pero incluso aunque las cifras son buenas, los inversores parece que no quieren saber nada de los números. Tanto es así, que Ramírez explicaba cómo hay muy buenas oportunidades de compra de activos que se están dejando pasar. De hecho, a la pregunta de si se está invirtiendo menos por miedo a un castigo en la cotización, respondía lo siguiente: "Hay que discernir entre los fundamentales del negocio y los que ponen el dinero, los inversores, que en muchas ocasiones están viviendo ese drama en su país de origen. Las compañías que vivimos en los dos mundos (negocio y relación con inversores), sabemos que da igual lo que les cuentes. Por eso, flaco favor nos haríamos si aumentáramos nuestra exposición a centros comerciales. Hoy por hoy, hay buenísimas oportunidades en el mercado que hemos descartado porque el inversor institucional nos crucificaría si las persiguiéramos". Es decir, salen los números y podrían ser buenos negocios, pero los inversores, analistas o expertos no quieren ni oír hablar de nuevas adquisiciones en este segmento del negocio.
Por una parte, el diagnóstico es preocupante: un sector en crecimiento que, sin embargo, no consigue que los inversores vean la oportunidad de unas valoraciones tan atractivas. Por otra, esta misma oportunidad no puede durar siempre y los expertos reunidos en el Foro de este miércoles apostaban por una recuperación que refleje la verdadera situación del mercado.
Porque, además, hay otro aspecto muy importante: la nueva vida de aquellos centros comerciales que han salido más perjudicados de la crisis. Desde Merlin destacan el caso de Opción, en Alcorcón (Madrid), que se ha reconvertido en X-Madrid, un lugar diferente, enfocado en un público que no asociaríamos con un centro comercial al uso, con tiendas de motos, lugares para patinar o escalar, y marcas no habituales en este tipo de espacios.