LD (M. Llamas) Pese a la ralentización del mercado hipotecario español, el volumen de deuda de las familias ha alcanzado un nuevo récord. Sin embargo, existe un riesgo añadido, derivado de la depreciación de los inmuebles. “Los ciudadanos que han adquirido una vivienda en los dos últimos años (unos dos millones) corren el riesgo de entrar en capital negativo”, según Enrique Rajoy, secretario general del Centro Internacional de Derecho Registral (Cinder). Es decir, que la cuantía de su hipoteca (deuda financiera) supera el valor actual de sus pisos (patrimonio). Además, dada la creciente morosidad, los registradores abogan por desarrollar una Ley de Sobreendeudamiento Familiar, con el objetivo de atenuar las cargas financieras de las familias.
“En España no existe el problema de las hipotecas subprime propio de EEUU”, según afirma el decano de los registradores de la propiedad de la Comunitat Valenciana, Vicente Carbonell. Y ello, “gracias al control de legalidad propio del sistema registral español”.
Sin embargo, España sí ha sufrido sus efectos, debido a la crisis de confianza presente en el mercado interbancario mundial, añade el vicedecano del Colegio de Registradores de España, José María Alfin. Sin embargo, existen otros riesgos a tener en cuanta a nivel nacional.
Así, el volumen de deuda hipotecaria que acumulan las familias españolas ha marcado un nuevo récord (650.000 millones de euros), pese a la desaceleración que está experimentando la concesión de hipotecas. Además, el precio de los inmuebles crece ya por debajo de la inflación, según los últimos datos del Ministerio de Vivienda. Es decir, su precio real ha caído, y amenaza con bajadas aún mayores a corto y medio plazo, tal y como avanzó LD.
De este modo, los ciudadanos que hayan adquirido mediante hipoteca una vivienda en los dos últimos años (unos dos millones de hipotecados) “corren el riesgo de entrar en capital negativo”, advierte Enrique Rajoy, secretario general del Centro Internacional de Derecho Registral (Cinder). Es decir, que el valor de su deuda financiera supera el precio de adquisición de sus pisos, "en caso de que se mantenga el actual ritmo de caída de precios", añade.
De ahí la necesidad de solventar las “incertidumbres legales” que contiene en materia de ejecuciones crediticias la última reforma de la Ley Hipotecaria aprobada por el Gobierno el pasado año. El problema es que “está abierta a interpretación, lo que genera importantes riesgos”, según ha explicado Rajoy durante su intervención en el XVI Congreso Internacional de Derecho Registral, que ha comenzado hoy en Valencia.
La ley no solventa la insolvencia de las familias
Dicho encuentro reúne estos días en la capital del Turia a 34 delegaciones de distintos países en materia de Registros Mercantiles y de la Propiedad que, hasta el próximo jueves, abordarán varios aspectos del mercado hipotecario y secundario, así como el control de legalidad que ejerce este colectivo en las transacciones inmobiliarias y mercantiles.
Precisamente, en este último aspecto, Rajoy critica las restricciones que establece la nueva reforma hipotecaria a la función registral. Sobre todo, en cuanto a la emisión de bonos hipotecarios y las cláusulas de vencimiento anticipado de los créditos. Y es que, si bien la anterior ley recogía igualmente la posibilidad de que la entidad solicite al cliente nuevas garantías en caso de que su propiedad sufra una depreciación de valor significativa (superior al 20 por ciento), la nueva normativa corre el riesgo de que tal exigencia quede en manos exclusivas de los bancos y cajas.
“El problema radica en los recientes intentos de la Administración Pública por limitar la función de los registradores a ámbitos meramente formales. La Administración se ha dedicado a restringir las competencias reguladoras de los registradores, a favor de los agentes del mercado que actúan en régimen de libre competencia (tasadoras, notarios, agencias de calificación de riesgo crediticio)”, explica.
Por el contrario, según Rajoy, “los registradores han sido tradicionalmente los reguladores independientes del mercado inmobiliario y mercantil”.
Por otro lado, si bien España aún presenta una morosidad muy baja, su elevado crecimiento a lo largo de los últimos meses ha situado en graves dificultades económicas a un creciente número de familias y particulares. A este respecto, el registrador de Barcelona Luis Fernández del Pozo indica que la actual Ley Concursal presenta importantes deficiencias para solventar los impagos de los particulares.
Por ello, aboga por desarrollar una Ley de Sobreendeudamiento Familiar que dé respuesta a esta importante problemática. En la actualidad, “ya están llegando a los tribunales mercantiles un número relevante de insolvencias familiares. Igual es un momento para reflexionar sobre una normativa que regule estas situaciones”, añade. De hecho, el PSOE ya presentó un proyecto sobre esta cuestión antes de las elecciones de 2004 e, incluso, llevó esta medida en su programa electoral.
Conceder una "segunda oportunidad" a los deudores
“Todos los técnicos coinciden en que la Ley Concursal trata de un modo ineficiente la insolvencia familiar”, explica Fernández. Y, en la actualidad, “cientos de familias españolas comienzan a padecer esta situación inédita hasta ahora en la historia reciente de España”, ya que carecen de recursos suficientes para afrontar sus deudas o pagos corrientes.
Así, Alemania, por ejemplo, cuenta con un proceso desjudicializado en este ámbito, cuyo fin es ofrecer “una segunda oportunidad” a estos deudores, explica. “En épocas de crisis económicas casi 1 millón de alemanes acuden anualmente a juicios de insolvencia”. En este caso, si se comprueba que el deudor actúa de buena fe el modelo alemán (que también reconoce la UE) “le concede un aplazamiento en el pago de la deuda, así como una quita, con el fin de posibilitarle un nuevo comienzo”.
En este sentido, tanto los técnicos como los registradores consultados por LD presentes en el Congreso coinciden en señalar que la medida aprobada por el Gobierno dirigida a abaratar la ampliación de las hipotecas consiste en una “mera declaración de buenas intenciones” que, sin embargo, en ningún caso logrará solventar la creciente carga financiera que soportan las familias españolas.