LD (M. Llamas) La profunda crisis que, desde hace meses, padece el mercado inmobiliario español acecha la viabilidad del sector. No por casualidad, algunas de las principales inmobiliarias del país se han ido sumando poco a poco al abultado listado de compañías que se han visto en la obligación de renegociar sus condiciones crediticias a fin de evitar el temido concurso de acreedores (lo que hasta hace poco se conocía por quiebra o suspensión de pagos).
Entre los factores que han contribuido a la actual situación, destaca la espectacular caída en el ritmo de ventas, la aún mayor depreciación que han registrado determinados activos inmobiliarios (cartera de suelo), así como la aguda restricción de préstamos al sector por parte de las entidades de crédito. Sin embargo, el principal problema radica en la abultada deuda que acumula gran parte de las empresas dedicadas a esta actividad.
Las cuentas de las principales compañías inmobiliarias y constructoras del país arrojan una deuda neta de 126.308 millones de euros (casi 2 billones de las antiguas pesetas) a finales de 2007. Una cantidad que supera en 8,9 veces el resultado bruto de explotación (ebitda) de dichas compañías, que alcanzó los 14.263 millones de euros, según recoge un informe financiero internacional al que ha tenido acceso Libertad Digital.
Así, el endeudamiento de estas empresas equivaldría, medido en términos de PIB, a casi el 12 por ciento de la riqueza nacional. De hecho, supone cerca del 41,6 por ciento del volumen total del crédito concedido por bancos y cajas de ahorro al conjunto de los promotores inmobiliarios en 2007 (303.487 millones de euros). Y ello, pese a que el sector financiero ha recortado en un 50 por ciento el grifo crediticio al sector.
La deuda de las inmobiliarias es 13,7 veces superior a sus fondos
En concreto, las principales inmobiliarias afrontan una deuda neta de 33.649 millones de euros, frente a un ebitda (beneficios de explotación antes de impuestos, amortizaciones o depreciaciones) de 2.456 millones. De este modo, sus resultados de explotación son 13,7 veces inferiores a sus compromisos crediticios. Las inmobiliarias que presentan un mayor desajuste en este ámbito son Reyal Urbis (5.744 millones de deuda frente a 205 de ebitda en 2007) y Colonial (8.961 millones frente a 400).
Por su parte, la deuda de las principales constructoras se eleva a 92.659 millones de euros frente a un margen de explotación bruto de 11.908 millones. En este caso, el ratio entre deuda y ebitda se aproxima a 7,8 veces. Pese a ello, apenas supone la mitad del desajuste financiero que presentan las principales inmobiliarias españolas.
En el ámbito del sector constructor, las cuentas de Sacyr reflejan el mayor desajuste financiero, con cerca de 19.700 millones de deuda y un ebitda de 1.277 millones (15,4 veces menos). Le sigue Acciona, con un ratio de deuda de 12,7 y Ferrovial de 9,3.
El cambio de ciclo que vive el mercado inmobiliario nacional ha cogido con el pie cambiado a gran parte del sector. Algunas de estas compañías se lanzaron a poner en práctica importantes operaciones corporativas pocos meses antes de que estallara la crisis de las hipotecas subprime en EEUU, intensificándose así el esperado ajuste de actividad que se venía fraguando desde 2006.
Y ello, ante las falsas expectativas de que el ritmo de beneficios del sector se mantendría en un nivel similar al alcanzado a lo largo de la última década.
Las fusiones corporativas pasan factura
Así, la fusión entre Inmocaral, Colonial y Riofisa supuso un desembolso de 5.760 millones de euros; la operación entre Reyal y Urbis alcanzó un valor de 3.300; al tiempo que la unión entre Martinsa y Fadesa se alzó hasta algo más de 4.000.
Un conjunto de cifras astronómicas que, dada la actual coyuntura sectorial, ha causado graves dificultades a la hora de afrontar los abultados compromisos financieros. Véanse, a modo de ejemplo, los últimos capítulos protagonizados por Colonial, Martinsa Fadesa o Hábitat.
1. La venta de pisos de ha desplomado hasta cotas próximas al 50 por ciento el pasado año, con respecto a 2006. De hecho, desde mediados de 2007, el volumen de ventas ha caído más de un 70 por ciento, según fuentes del sector.
Mientras, las preventas (pedidos sobre plano o antes de la finalización de la obra) han bajado a ritmos que oscilan entre el 60 y el 70 por ciento de media en 2007. Además, los tiempos medios de venta se han alargado.
2. El valor del suelo, uno de los principales activos de los promotores, también ha sufrido una rebaja sustancial durante el pasado año. Y ello, gracias, en gran medida, a la entrada en vigor de la Ley del Suelo, impulsada por el Gobierno, que ha depreciado el valor del terreno urbanizable en casi un 90 por ciento en apenas unos meses.
Así, el stock de suelo acumulado (sobre todo rústico y urbanizable) carece, hoy por hoy, de salida en el mercado, al igual que el stock de pisos, cuyo volumen oscila entre 1 y 1,5 millones de unidades, según distintos informes.
3. Las condiciones anteriores han restringido las fuentes de financiación sobre las que se sustentaba el sector: los bancos y cajas han cortado el grifo a las inmobiliarias.
4. El precio medio de los pisos se sitúa ya por debajo de la inflación, lo cual refleja una caída real en el valor de los inmuebles. Como consecuencia, los pisos han perdido su atractivo como activo para los inversores, cuya demanda suponía cerca del 40 por ciento del volumen total de ventas en los últimos años, según los expertos consultados por Libertad Digital.
5. Todo ello se refleja en un menor ritmo de actividad y, como consecuencia, en una creciente destrucción de empleo en el sector.
De hecho, la sobrecarga financiera que soportaban las inmobiliarias cotizadas con mayores pasivos había aumentado hasta un 130 por ciento en el primer semestre de 2007, con respecto al mismo periodo de 2006, según datos de la consultora R.R de Acuña & Asociados.
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Nota del cuadro: (*) Información incompleta. (**) Inconsistente (resultado de explotación negativo). Nota: El ratio de capacidad de devolución a corto plazo debe situarse por debajo de "1" para que no existan problemas de liquidez o de endeudamiento a corto plazo (ingresos a corto iguales o superiores a gastos a corto). Por otro lado, el ratio de capacidad de devolución total debe situarse en torno a "1,9", posición en la cual se han situado históricamente las empresas promotoras.
Muchas compañías se verán abocadas, pues, a la quiebra, según las previsiones de los analistas. La situación de las inmobiliarias medianas no es mucho mejor. Así, la inmobiliaria Llanera presentaba una deuda financiera 10 veces superior a su volumen de fondos propios justo antes de declarar suspensión de pagos.
En el caso de Hercesa, su ratio de deuda se eleva a 9; Epsa presenta una deuda 16 veces superior a sus fondos; Grupo Lábaro (un ratio de 13), o el Grupo Tremón (con una deuda 5,6 veces mayor) son otros ejemplos de desajuste financiero sustanciales.