LD (L. Ramírez) Los promotores que operan en el mercado español tienen una deuda con las entidades financieras que supera los 311.000 millones de euros, creada a partir de créditos para la compra de suelo a precios prohibitivos que subían alimentados por las restricciones municipales y por el carácter especulativo de los ayuntamientos, que utilizaban esta vía para engordar sus arcas consistoriales.
Pero con la explosión de la burbuja inmobiliaria, los solares se abarataron y estos activos –que sirvieron para solicitar los préstamos a los bancos a tipos de interés bajos- perdieron valor, afectando a la financiación de las promotoras. Los precios dejaron de subir y las ventas de pisos se paralizaron, debido al endurecimiento de las condiciones de los préstamos (tanto a empresas como familias), con un Euribor que comenzó una espiral alcista que en la actualidad continua.
Y ahora las promotoras no pueden pagar su deuda. Ésta es una de las razones por las que el Ejecutivo ha decidido inyectar liquidez en las entidades financieras, ya que los fondos propios de los bancos y cajas no son suficientes para cubrir el agujero dejado por la deuda del ladrillo.
Las denominadas "actividades inmobiliarias" -créditos a los promotores- se han multiplicado por diez en ocho años, mientras que el "patrimonio neto" de las instituciones financieras se ha multiplicado por dos, tal como señala el economista y presidente de LD, en su Informe Recarte.
En este escenario, se celebró este jueves una jornada en Madrid en la que participó el presidente de la Asociación de Promotores y Constructores de España (APCE), Guillermo Chicote. Aseguró que las inmobiliarias adaptaron sus precios a la demanda a finales de 2007 y a principios de 2008 y precisó que "nadie espere que el precio de la vivienda baje un 30 o un 40 por ciento porque, antes de eso, se la regalo al banco".
Chicote, en línea con lo manifestado por el presidente de la Confederación Española de Organizaciones Empresariales (CEOE), Gerardo Díaz Ferrán, quiere que el Estado ayude a las promotoras, Ferrán pidió un “paréntesis” en la economía de mercado, y Chicote solicita al Gobierno ayudas públicas, con el dinero de los contribuyentes.
Entre las iniciativas a tomar, el presidente de la APCE propuso al Ejecutivo que subvencione parte del interés que pagan los hipotecados (Euríbor) ofreciendo una cuota fija al consumidor, algo que ya ofrecían las entidades financieras y que no tuvo éxito cuando los tipos de interés estaban bajos.
Hace más de un lustro, el entonces ministro de Economía, Rodrigo Rato, pidió a las familias prudencia a la hora de contratar sus hipotecas, ya que los tipos nunca serían tan bajos. Para ello, los bancos y cajas ampliaron su oferta de créditos a tipo fijo, que sólo contrató el 2 por ciento de los compradores de vivienda.
Ahora los promotores manifiestan que "esta situación podría durar 3 o 4 años más". Si se consiguiera reactivar el mercado, los promotores "podríamos recuperar la inversión para reinvertirla en el programa de viviendas de protección oficial que propone el Gobierno", declaró Chicote.
Y el presidente de APCE coincide con el análisis de Rato: "el sector ha estado viviendo de la opulencia de la construcción" y la situación que ha vivido el mercado español con gran cantidad de liquidez y los tipos de interés bajos ha creado "unas costumbres" que ahora no pueden continuar.
El problema es que el ciclo ha cambiado porque hay falta de liquidez en el sistema y unas viviendas sobrevaloradas más de un 30 por ciento. "Nos encontramos que el que quiere vender su piso no puede, a pesar de rebajar sus pretensiones, o que el comprador que quiere comprar no consigue financiación", lo que supone que "el sistema se para", indicó Chicote.
Corredor pide a la banca que confíe en el sector
Por lo tanto, el contexto actual del sector, las entidades financieras no se fían de los promotores, y les han cortado sus líneas de crédito para reducir los riesgos y evitar que traspasen a este negocio para entrar en el resto de actividades financieras. Pero para la ministra de Vivienda, Beatriz Corredor, los bancos y cajas “tienen que apostar” por el futuro de estas empresas, dotándolas de liquidez.
No es la primera vez que la ministra intenta actuar en el mercado, aunque en anteriores ocasiones el éxito ha sido, al menos discutible. El pasado junio ya lanzó este mensaje y añadió que era un buen momento para comprar vivienda porque los precios no bajarían. A los tres meses, los pisos eran más baratos, lo que no evitó que Corredor volviera a repetir su consejo a las familias.
En cuanto a los tipos de interés, varios miembros del Gobierno dijeron hace un año que el Euribor había tocado techo. Pero los datos son incontestables: el indicador que sirve para la mayor parte de las hipotecas que se contratan en España alcanzó este jueves su máximo histórico, al dispararse hasta el 5,5 por ciento.
El G-14, a favor del plan de Zapatero
Por otra parte, el G-14, el lobby creado por las principales promotoras del Estado y que fue liderado por Fernando Martín (cuando era presidente de Martinsa Fadesa, promotora que quebró el pasado junio), aplaude el nuevo fondo del Gobierno de 30.000 millones de euros, ampliables a 50.000 millones.
Su presidente, Pedro Pérez, considera vital implementarlo "rápidamente" ya que se trata de una medida que va "en la dirección correcta" para devolver la confianza a las entidades financieras y "poner el suelo" para iniciar la recuperación económica.
En este punto, aseguró que actualmente hay una caída de las ventas de viviendas de hasta el 60 por ciento, lo que dijo, está teniendo una correlación con las iniciaciones, hasta el punto de que se está produciendo un "sobreajuste" del sector, con su consecuente repercusión negativa sobre el empleo.
Más aún, calculó que el número de viviendas ofrecidas en venta actualmente es de 800.000 inmuebles, mientras que las terminadas no vendidas son de entre 200.000 y 300.000 viviendas, cuando este volumen hace unos 20 meses era de unas 5.000 viviendas. Este nivel, dijo, ya es "enorme" y está cifrado en unos 55.000 millones de euros.
En este contexto, Pérez aseguró que se ha producido un caída de precios de la vivienda "no inferior a un 15 por ciento", y superior al 20 por ciento en la costa. Indicó que, de los tres factores determinantes para el acceso a la vivienda (precio de la vivienda, tipo de interés, y margen de pago mensual de los ciudadanos), dos van "en la dirección correcta", ya que se ha producido una "caída significativa de precios, aunque habrá que ver si es suficiente.