MAFO cuantifica la burbuja: los pisos caerán un 40% y el suelo un 50%

La propuesta del Banco de España hecha pública el miércoles no es una mera rectificación técnica. Tras el anuncio del organismo supervisor de que habrá que elevar las provisiones para afrontar los créditos dudosos se esconde una de las decisiones más importantes tomadas en los últimos meses por la institución.

Los chicos de Miguel Ángel Fernández Ordóñez (Mafo) están decididos a que los balances de los bancos y cajas españoles reflejen la realidad de su situación, especialmente en lo que tiene relación con sus créditos inmobiliarios y con la enorme cartera de inmuebles procedentes de impagos que acumulan las entidades. Además, esta decisión refleja el convencimiento del Banco de España de que el precio de la vivienda seguirá bajando y, por lo tanto, es necesario que las cuentas de las entidades muestren el valor real de sus activos.

El mayor peligro del sistema financiero español es su exposición al sector inmobiliario. Tras años de inflar el crédito los bancos se encuentran con una enorme cantidad de deuda: 445.000 millones en préstamos a constructoras y promotoras y 652.000 millones en hipotecas.

Esta situación ha provocado dos problemas: en primer lugar, buena parte de este crédito está pasando a ser “dudoso” debido a los impagos de particulares y empresas; además, en muchas ocasiones esta morosidad acaba con la vivienda en manos de la entidad financiera que prestó el dinero para su compra (o con una promoción entera o con suelo de una inmobiliaria).

Hasta ahora, los bancos y cajas habían logrado mantener lejos de sus balances estos problemas utilizando algunos trucos contables. Así, si una familia deja de pagar una hipoteca y su casa va a manos de su banco, éste puede compensar la pérdida por el dinero que deja de cobrar con la entrada de un nuevo activo (la vivienda) en sus cuentas. Sin embargo, el estallido de la burbuja inmobiliaria ha hecho que los precios de los pisos bajen por lo que muchos de estas cifras no son realistas.

Por ejemplo: si un banco prestó 300.000 euros en 2007 para la compra de una casa y ahora dejan de pagarle la hipoteca, posiblemente ya no pueda recuperar aquella cantidad, puesto que ahora el inmueble valdrá mucho menos. Es decir, la entidad antes tenía un derecho a recibir 300.000 euros y ahora tiene un activo que vale 250.000. Debería reflejar esa pérdida en su balance. Y eso es lo que buscan las nuevas normas anunciadas el miércoles.

Provisión de créditos dudosos

El primer cambio estará relacionado con la provisión de créditos dudosos: es decir, cuando los prestatarios dejan de pagar los vencimientos a que están obligados. Hasta ahora, los bancos tenían hasta seis años para provisionar el crédito. Desde el primer día en que se producía la mora hasta que el banco asumía en su balance la pérdida del 100% de su dinero pasaban hasta seis años, porque se suponía que el cliente podía volver a una situación sana y volver a pagar sus obligaciones.

A partir de ahora, los bancos tendrán que completar la provisión en 12 meses (25% hasta seis meses, 50% hasta nueve, 75% hasta 12 y el 100% cuando la mora supera el año).

Valoración de inmuebles

Cuando el préstamo recae sobre un bien inmueble la situación varía ligeramente, puesto que en caso de impago la entidad puede quedarse con la vivienda o el suelo. Por eso, hasta ahora, algunos bancos modificaban un concepto por otro en el balance: hipoteca que no se cobrará a cambio de un piso.

Desde ahora, al valor de tasación habrá que aplicarle un 20% de descuento si es vivienda habitual del prestatario; un 30% si es finca rústica u oficinas; un 40% para el resto de viviendas terminadas; y un 50% para parcelas y solares.

Es evidente que el Banco de España piensa que las valoraciones del sector inmobiliario están muy infladas y, por eso, obligará a las entidades a que, si tienen créditos dudosos, reflejen en sus balances el verdadero valor del bien que podrían recuperar (y no la tasación de hace dos años, que ya está completamente fuera de mercado).

Activos en cartera del banco

Pero un problema aún mayor es el de la entidad que ve como finalmente el crédito pasa de ser dudoso a impagado y se tiene que quedar con un piso o una promoción de viviendas. También en este caso, Mafo obligará a los bancos a reducir de forma paulatina el valor que asigna a ese activo.

De esta manera, en el momento en el que el banco adquiera el inmueble tendrá que aplicar un 10% de reducción a su valor; cuando pasen 12 meses y no haya logrado vender ese inmueble, esta rebaja llegará al 20%; y tras dos años sin desprenderse del piso, tendrá que reducir su valor en un 30%. Con esta medida, el Banco de España sigue el criterio de que si no se logra vender una vivienda es porque el mercado cada vez la valora menos y no hay compradores para la misma.

Las consecuencias

Según publica idealista.com, los analistas extranjeros han aplaudido la propuesta del organismo regulador, puesto que así saldrán “a la luz los créditos de mala calidad” y se establece por fin “una política de provisiones real con la pérdida esperada en el colateral involucrado”.

Pero la nueva normativa también tendrá consecuencias en las cuentas de resultados de las entidades y en el sector inmobiliario. En los balances, la estimación es que tendrán que aumentar las coberturas un 2% en 2010 y un 7% en 2011. Según los primeros cálculos esto provocará una pérdida de hasta el 10% en los resultados antes de impuestos.

En un entorno como el actual, con las cajas de ahorros abocadas a fusionarse y el sector en plena restructuración, una caída en los beneficios del 10% podría tener un fuerte reflejo en los movimientos de las entidades.

Pero también el mercado inmobiliario sufrirá las consecuencias de la decisión del Banco de España. Ahora las entidades tendrán más incentivos a poner en el mercado su cartera de viviendas (tenerlas ya no le servirá para tapar posibles caídas de precios). Esto provocará que los precios caigan aún más de lo que lo han hecho ya. De esta manera se cumplirán los pronósticos que en los últimos meses anunciaban que la vivienda en España seguía sobrevalorada y que había un stock de casas sin vender que harían que los precios siguieran a la baja al menos hasta 2012.