LD (Lorenzo Ramírez) El pinchazo de la burbuja inmobiliaria está generando problemas que, en la mayoría de las ocasiones, permanecen ocultos para el común de los mortales. Muchas familias han decidido cambiar de casa en los últimos años y han vendido su residencia para poder adquirir otra, aunque casi siempre lo han hecho con pérdidas sin saberlo.
Un informe elaborado por el portal inmobiliario Idealista pone de manifiesto esta situación, un hecho que se agudiza al mismo ritmo que bajan los precios de los inmuebles. Cuanto mayor es el descenso del importe del metro cuadrado más dinero pierden los que venden, y todo ello sin contar con los costes que ha supuesto para cada familia la compra de su vivienda.
Y es que casi todos los vendedores de pisos particulares se niegan a vender con pérdidas, aunque muchos seguro que lo han hecho sin darse cuenta. "Cuando los vendedores particulares hablan de no perder dinero vendiendo su casa, casi todos tienen en mente un precio: el precio que decía el folleto de su piso. pero... ¿es ese el verdadero precio para no perder?", se pregunta Idealista.
Según el informe, la respuesta a esta pregunta es sencilla, no. Cómo mínimo, lo primero que habría que añadirle son los impuestos directos de la compra y posteriormente, los intereses que se han pagado de la hipoteca en los últimos años.
Este último punto es tremendamente importante. Todo el mundo debe saber que por una hipoteca de 160.000 euros a 25 años con un 4% de interés medio se acaba pagando 253.000 euros (un 60% más). Por si no es suficiente, si esa misma hipoteca se pone a 40 años se acabará pagando 321.000 euros, es decir, más del doble del precio que pactó cuando compró la vivienda.
Idealista pone como ejemplo la compra de un piso hace 10 años (en mayo de 1999 por 200.000 euros y con una hipoteca a 25 años por el 80% del precio (160.000 euros).
El cálculo que se debería hacer para obtener el valor real para no perder sería:
1) Conocer el desembolso que se hizo antes de la hipoteca:
Normalmente, sería un 20% de entrada. En nuestro caso, 40.000 euros
2) Sumarle un 10% de IVA o ITP más el papeleo
Esto es algo que curiosamente mucha gente obvia cuando habla de cuánto le costó su casa, pero que es un gasto a tener en cuenta. Igual que no decimos que el menú de un restaurante es 9,3 euros, sino que incluimos el iva y decimos que son 10 euros, en la casa ocurre lo mismo
En el ejemplo de Idealista, el IVA sería del 7% (14.000 euros) que sumándole aproximadamente un 3% de tasación, notarios y gestoría (6.000 euros) da un total de otros 20.000 euros
3) Añadirle cuánto se ha pagado en total de hipoteca
En el caso del ejemplo, habremos pagado 101.000 euros de cuotas hipotecarias al cabo de 10 años, de las que unos 55.000 euros serán intereses y apenas 46.000 de capital (asumiendo un tipo medio desde enero de 2000 del 4% en total)
4) Conocer cuánto queda aún por pagar de la hipoteca
En el ejemplo, 114.000 euros.
Así, el precio real para no perder sería 275.000 euros (la suma de todo lo pagado más la hipoteca pendiente), es decir, cerca de un 40% más de lo que se suele pensar. En caso de vivienda habitual, tendríamos unos ahorros fiscales, que serían unos 1.500 euros al año ó 15.000 euros. Aún así, el precio para no perder quedaría en 260.000 euros (un 30% más)
Eso para una casa comprada hace 10 años, si llevamos esa compra a hace 5 años, el precio para no perder sería 250.000 euros, un 20% más sin desgravación, y 243.000 euros, un 22% más en la situación más favorable de desgravación.
Hay que añadir entre un 20% y un 30% al precio
de compra
En resumen, el portal inmobiliario calcula que habría que añadir un 30% de media al precio de las viviendas compradas hace diez años, con el objeto de no perder en la operación. Para pisos con una antigüedad de cinco o menos años el sobrecoste sería del 20%.
Con estos datos LD ha calculado cuales son los precios ideales para no perder, en virtud del análisis de Idealista y de los datos oficiales del precio del metro cuadrado que publica el Ministerio de Vivienda. Aunque este mercado es muy heterogéneo, y aún teniendo en cuenta que la estadística del Gobierno está lejos de la realidad, puede servir de orientación a los potenciales vendedores.
Nota 2: Los cálculos de la tabla están realizados con hipotecas concedidas por el 100% del precio de compra.
Todo lo que no sea vender por encima de esos precios (e incluso algo por encima si incluimos impuestos, seguros y demás gastos obligatorios de la casa) es hacerlo con pérdidas desde un punto de vista financiero más riguroso, aunque mentalmente no se asuma. Como señala Idealista: “muchas veces, lo de vender perdiendo dinero es algo más mental que real”.