Los últimos mensajes lanzados por la ministra de Vivienda, Beatriz Corredor, llaman al optimismo. Según el Gobierno, la desaceleración en el descenso de precios y, sobre todo, los datos relativos a las operaciones de compraventa reflejan que el sector de la vivienda está empezando a estabilizarse.
En los últimos doce meses se han vendido en España un total de 456.333 viviendas, un 27,7% menos que en el mismo periodo de 2008, según las estadísticas que elabora el Ministerio. El volumen de operaciones desciende un 11,4% intertrimestral, hasta las 106.273 ventas entre julio y septiembre.
Gobierno y promotores se agarraron a este dato para reiterar que el mercado inmobiliario comienza a levantar cabeza. Sin embargo, los expertos no coinciden con el diagnóstico y pintan un escenario mucho más pesimista. Frédéric Mangeant y Alberto Prieto, socios propietarios de la consultora inmobiliaria Knight Frank LLP, desvelan en una entrevista con Libertad Digital las claves de la actual situación que atraviesa el mercado nacional.
En primer lugar, las estadísticas oficiales maquillan el volumen de transacciones real que se está produciendo en España. Mangeant afirma que "no son ventas reales. Son ventas del producto acabado con una financiación por parte del propio banco. No hay ninguna venta de promotor".
"Los pocos pisos que se venden son simples restos de promociones ya acabadas". "Los datos de venta de inmuebles que salen publicadas son única y exclusivamente ventas de bancos", indica. "Sólo están concediendo hipotecas para vender sus pisos. No financian a ningún promotor".
El indicador clave para saber si hay reactivación es "la venta sobre plano, y en este ámbito no hay absolutamente nada puesto que se han paralizado todas las promociones. Además, hay una gran desconfianza social hacia la figura del promotor". Los pocos interesados en adquirir un piso "no compran sobre plano porque no saben si el promotor sobrevivirá o no". Es decir, no confían en su solvencia, añade Mangeant.
En este sentido, Prieto no tiene dudas: "Muy pocos promotores sobrevivirán a la actual crisis". Por ello, añade que la banca, prácticamente, "contribuirá a absorber casi todo el stock inmobiliario" que, según diversos cálculos, asciende a cerca de 1 millón de viviendas nuevas, ya finalizadas o en proceso de construcción.
"Hay miles de sociedades inmobiliarias pequeñas y medianas que están desapareciendo y, por lo tanto, la banca se está quedando con sus activos". La cuestión clave, según Prieto, será saber "cómo se traducirá esto en sus balances". En este sentido, advierte de que algunas entidades "ya han empezado a desprenderse de activos inmobiliarios a pérdidas". Sin embargo, "lo gordo viene a partir de enero de 2010", sobre todo, en lo relativo a las abultadas carteras de suelo que acumulan las entidades
El problema del suelo
En este ámbito, ambos analistas indican que hay que distinguir entre suelo y solares urbanos. En cuanto al suelo, entendido éste como rústico y carente de un plan desarrollo urbanístico, "carece de salida en el mercado. No hay operaciones", indica Mangeant. De hecho, es posible que no se reactive "hasta dentro de 10 años", como mínimo. "No hay mercado".
Ése es el "gran problema", matiza Prieto. Sin embargo, los solares urbanos sí podrían reactivarse a corto y medio plazo, "siempre según zonas y tipo de producto, ya que se podría producir un cuello de botella".
No obstante, "no se tramita absolutamente nada (desarrollos urbanísticos) desde hace dos años". Tarde o temprano, los pisos que va a cumulando la banca se acabarán vendiendo a base de "bajar precios, pero el suelo no".
El principal problema del mercado inmobiliario español es que aún no se ha producido el necesario ajuste de precios. Lo importante, según estos expertos, es ser concientes de hasta dónde han subido los precios y, por lo tanto, hasta dónde deben bajar para reactivar el mercado.
Corrección de precios
"Hoy por hoy, un promotor que quiera construir sabe que no venderá ni un piso a 5.000 ó 6.000 euros el metro cuadrado. Como mínimo, tendrá que bajar el precio un 50% respecto a su nivel máximo", alcanzado hace apenas un par de años. "En la actualidad, puedes comprar un piso en París por menos de 3.000 euros el metro cuadrado", señala Mangeant.
Según Prieto, este dato revela la "evidente falta de competitividad del mercado español con respecto a otras grandes capitales europeas", como es el caso de París, Berlín o Londres. "Nosotros defendemos una corrección drástica de precios".
Y para ello, pone como ejemplo el ajuste del mercado londinense: "Allí se ha producido una caída de precios salvaje en apenas seis meses". El ajuste del mercado británico ha sido muy rápido, con depreciaciones superiores al 40% en algunas zonas. "Esto ha permitido reactivar la demanda". Como resultado, Knight Frank "ha duplicado las previsiones del mercado residencial londinense".
De hecho, Mangeant añade que en Londres "ya están subiendo los precios e, incluso, está aumentando la entrada de inversores". Por ejemplo, "en Londres se están comprando edificios a menos de 6.000 euros el metro cuadrado con financiación a 15 años".
"Eso en España no existe". Por el momento, "hay una gran resistencia a bajar precios", pese a que las rentas han caído en picado y aumenta el volumen de oficinas desocupadas. "La absorción, el volumen de contratación de metros en alquiler está a niveles próximos al año 1995, menos de 200.000 metros cuadrados. El sector ha retrocedido 15 años", añade Prieto.
Refinanciación
Por último, en cuanto a la refinanciación masiva de grandes inmobiliarias (roll-over), ambos analistas coinciden en la falta de realismo. Y es que, según sus cálculos -cogiendo como base un determinado precio y volumen de ventas-, "algunas grandes inmobiliarias (G14) necesitarían casi 100 años para rentabilizar su deuda mediante la venta de pisos".
Mangeant indica que, en la práctica, todas las grandes inmobiliarias están "intervenidas o controladas por los acreedores: Martinsa, Metrovacesa, Colonial, Reyal Urbis..."
"La primeras refinanciaciones al sector se basaban en planes de negocio que eran auténticos brindis al sol, totalmente irreales", destaca Prieto. Desde entonces, se han renovado varias veces las líneas de financiación a los gigantes del sector español, pero los planes de negocio "siguen siendo totalmente irreales, por lo que el incumplimiento continuará". El sector avanza hacia una "refinanciación permanente", al estilo de Japón en la crisis de los años 90.
"Mientras sus planes de negocio no sean reales y, por lo tanto, las entidades financieras digieran los fallidos que se van a producir, estas grandes compañías se convertirán en inmobiliarias zombies . Están completamente nockeadas", según Prieto.