LD (Lorenzo Ramírez) Corren malos tiempos para el sector financiero nacional. El excesivo peso de los créditos hipotecarios en el negocio de los bancos y cajas de ahorros -en un contexto de restricción de liquidez- pone en peligro la tradicional salud del sistema español y hace necesario un replanteamiento del modelo de crecimiento de la actividad generado en los últimos años al albor de la burbuja inmobiliaria.
De momento, bancos y cajas duplican el plazo para comenzar los procesos de ejecuciones hipotecarias, de los tres a los seis meses. En un escenario como el actual, donde la alta deuda de las familias y la crisis de liquidez han terminado de desinflar la burbuja del ladrillo, la oferta de inmuebles aumenta y la demanda se reduce, lo que empuja los precios a la baja. En este contexto, las entidades financieras prefieren esperar a que sus hipotecados puedan hacer frente a las cuotas, en lugar de desalojarles del piso.
Así lo explica el vicepresidente de la Asociación de Usuarios de Banca, Cajas y Seguros (Adicae) en declaraciones a LD, Fernando Herrero, quien, además, atribuye este retraso de los embargos a que los bancos y cajas "están esperando algún tipo de ayuda del Gobierno".
De momento, las ejecuciones hipotecarias se han disparado un 60 por ciento y las peticiones de información y consejo que recibe Adicae por esta cuestión se han multiplicado por diez en los últimos tres meses.
Asimismo, Herrero señala que los bancos y cajas quieren "evitar a toda costa" que la calidad de sus carteras crediticias se deteriore, ya que esta variable es determinante a la hora de poder seguir captando depósitos y en los procesos de negociación de obtención de liquidez en el mercado interbancario.
Por ello, "se evita incluir los inmuebles cuyos hipotecados no están al corriente de pago en la partida de embargados", aunque a partir de los 90 días de impago del préstamo ya se contabiliza como dudoso, según recuerda el responsable de Adicae.
Es decir, que con el aumento de los plazos de las ejecuciones, las entidades financieras no incluyen en sus activos estos créditos para la compra de vivienda en la partida de "morosos", sino en la de "dudosos", lo que facilita sus posibilidades de obtención de recursos monetarios en el corto plazo.
"A los bancos, con los problemas que hay ahora para vender pisos, no les interesan los embargos. El sector ha abusado de la gallina de los huevos de oro con un descontrol absoluto sobre los préstamos concedidos", indica Herrero.
Y es que la política de bajos tipos de interés que acometió el Banco Central Europeo (BCE) en los años anteriores a la explosión de la burbuja inmobiliaria y la creencia generalizada de que los precios de los pisos nunca bajarían, son dos variables que explican la situación actual. En otros tiempos, España podía devaluar la moneda para corregir esta tendencia (y para reducir el déficit exterior), pero ahora la política monetaria es responsabilidad de Bruselas.
Bajo este prisma, las denominadas "actividades inmobiliarias", que son los créditos a los promotores de vivienda, se han multiplicado por diez en los últimos ocho años, mientras que el "patrimonio neto" de los bancos y cajas de ahorro se ha multiplicado por dos.
El volumen total de préstamos a promotores se situó en los 311.279 millones de euros al cierre del pasado marzo y el patrimonio neto de las entidades asciende a 172.927 millones de euros, una brecha que es peligrosa, tal como explica el economista y presidente de LD, Alberto Recarte, en su reciente informe sobre la crisis financiera.
El alquiler, una vía de escape para las entidades
A las entidades les queda, por lo tanto, un escaso margen de maniobra para capear el temporal. Los mercados bursátiles tampoco parecen ser la respuesta, en un momento en el que el Ibex-35 lucha por no caer por debajo de los 11.800 puntos. No obstante, los fondos inmobiliarios resisten el envite de la caída de ventas de las promociones y las turbulencias financieras.
La razón fundamental es que estas instituciones de inversión colectiva destinan su patrimonio a bienes raíces, es decir, a comprar viviendas, oficinas, naves industriales, garajes, residencias de la tercera edad o locales comerciales para destinarlos al alquiler. La rentabilidad media de los vehículos que invierten en Europa es del 4,27 por ciento a un año, según la información recopilada por la empresa de análisis Lipper. El rendimiento medio acumulado a tres años se sitúa en el 16,4 por ciento.
Esta alternativa financiera es más estable que la renta variable y la renta fija, por lo que se recomienda a los inversores prudentes. La clave del rendimiento de estos productos está, sobre todo, en la rentabilidad que obtienen con el arrendamiento de los edificios que mantienen en propiedad. Es una opción que puede competir con las imposiciones a plazo fijo o los garantizados, ya que conviene mantener esta inversión un mínimo de cuatro años, según los expertos.
Fondos desconocidos
Sin embargo, aún siguen siendo desconocidos para la mayoría de los inversores. Hay dos motivos que podrían explicar su bajo empuje: una oferta limitada (nueve españoles y cinco extranjeros) y su escasa liquidez. No tienen reembolsos diarios, sino generalmente semestrales y, además, muchos castigan el rescate el primer año con una penalización del 3 por ciento de la inversión.
Nacieron en 1995, poco después de la creación de los fondos clásicos, pero su despegue ha sido lento, pues representan menos del cinco por ciento de la industria de inversión colectiva. La razón es que requieren un equipo profesional muy especializado y con un gran conocimiento del mercado inmobiliario.
Estas instituciones funcionan de una forma peculiar frente a los fondos clásicos. Así, la entrada abrupta de dinero supone, en ocasiones, una caída de sus rendimientos, pues el dinero permanece en liquidez mientras que los gestores buscan activos idóneos donde invertir. Además, las operaciones inmobiliarias requieren tiempo de maduración.
Después de la compra hay que explotarlas en régimen de arrendamiento y es entonces cuando comienza a subir el rendimiento del fondo inmobiliario. Por este motivo, para optimizar la inversión es aconsejable mantener la participación un mínimo de cuatro años. Si se desinvierte antes, el rendimiento podría ser bastante inferior a lo esperado.