LD (M. Llamas) La crisis de las hipotecas subprime queda ya muy lejos y el transcurso del tiempo ha terminado por demostrar que tan sólo se trataba de la punta del iceberg. Hasta el momento, el Gobierno de EEUU ha puesto encima de la mesa cerca de 3,2 billones de dólares para evitar el colapso de su sistema financiero, mientras que la Reserva Federal (Fed) apuesta por aprobar una nueva rebaja de tipos la próxima semana hasta situar la tasa de interés en el 1%.
De hecho, ante la intensa recesión económica que sufrirá el país (la peor desde la crisis del petróleo), los analistas no descartan que el organismo que dirige Ben Bernanke rebaje los tipos hasta cotas muy próximas al 0% el próximo año, en una estrategia similar a la aplicada por las autoridades japonesas para afrontar la larga y dura depresión que sufre el país desde la década de los 90.
Y es que, el impago de las deudas (default) no sólo afecta a las conocidas hipotecas subprime, sino que también se extiende a las hipotecas de calidad media que, en principio, fueron concedidas a prestatarios solventes, tal y como avanzó LD. La raíz del problema radica en que la intensa burbuja crediticia e inmobiliaria de EEUU ha provocado que familias, empresas y particulares se hayan endeudado muy por encima de sus posibilidades, hasta el punto de que, hoy por hoy, sus hipotecas superan el valor de sus casas.
Es decir, tras el estallido de la burbuja (precios inmobiliarios inflados artificialmente), millones de hogares se encuentran ante una compleja disyuntiva: están pagando a sus acreedores (bancos) un precio muy superior al valor real de sus casas
12 millones de hogares con capital negativo
En la actualidad, casi el 16% del total del total de hogares que tienen en propiedad una vivienda en EEUU se encuentran en esta situación debido a la intensa depreciación inmobiliaria que padece el país desde mediados de 2006. De este modo, 1 de cada 6 hogares pagan más de lo debido por el valor de sus casas. Tras una depreciación inmobiliaria próxima al 30% en algunas áreas del país, cerca de 12 millones de familias están hoy en una situación de capital negativo (negative equity) y, por lo tanto, están ahogadas por las deudas, según un reciente estudio de la agencia de calificación (rating) Moody's.
En concreto, de los cerca de 75 millones de hogares en propiedad, 12 millones tienen capital negativo y 64 millones poseen casas cuyo valor supera la deuda contraída. De estos 64 millones, 24 millones poseen sus viviendas libres de cargas, mientras que los 40 millones restantes conservan capital positivo (su precio es todavía superior a su deuda).
Según los datos oficiales relativos al precio de las casas y el volumen de hipotecas, a finales de 2006 algo más de 3,5 millones de familias contaban con una deuda superior al valor de sus propiedades. Dicha cifra se eleva a 8,1 millones de hogares a finales de 2007. En la actualidad, son 12 millones, y el avance en la caída de precios empujará hacia el capital negativo a cerca de 15,4 millones de hipotecados a finales de año.
El precio de la vivienda seguirá cayendo
La situación es mucho más problemática entre los propietarios que adquirieron su vivienda en los últimos 5 años, en plena burbuja inmobiliaria y de crédito. Así, el 29% de estos compradores están con el agua al cuello, ya que deben al banco mucho más dinero del que realmente tendrían que haber pagado por sus viviendas, según los precios reales de mercado, en base a un reciente estudio de la empresa inmobilairia Zillow.
El problema es que "es muy posible que aumente el número de propietarios con el agua al cuello", hasta cifras nunca vistas en "nuestra historia", según el analista de dicha compañía, Mark Zandi, informa The Wall Steet Journal.
Pese a todo, la deuda de la mayoría de los propietarios aún es inferior al valor real de sus casas y, de hecho, muchos de los que cuentan con capital negativo aún siguen pagando regularmente sus cuotas hipotecarias. Sin embargo, caer en esta situación incentiva la entrega de llaves a la entidad acreedora e implica la imposibilidad de acceder a nuevos préstamos.
Incentivos para entregar las llaves al banco
Sirva como ejemplo el caso de la familia Kirschenman. Este matrimonio compró en 2004 una casa de 4 dormitorios por 458.000 dólares, aportando de inicio el 20% del préstamo para contratar una hipoteca a tipo fijo durante los 10 primeros años (hipoteca tipo Alt-A). Dos años más tarde el valor de su propiedad ascendía ya a 550.000 dólares al calor de la burbuja inmobiliaria facilitada por la expansión de crédito (tipos de interés muy bajos), y ambos decidieron ampliar su hipoteca para hacer frente a algunas facturas extra.
Los problemas llegaron cuando, una agente hipotecario reevaluó recientemente el valor real de sus propiedad, rebajando su precio actual a 380.000 dólares. "Nos quedamos conmocionados". El grifo del crédito se ha cerrado por completo para esta familia, que además tendrá que seguir pagando una deuda muy superior al bien adquirido para evitar su embargo.
Los embargos se disparan
En este sentido, el 9,16% de los hipotecados estadounidenses llevan al menos un mes de retraso en el pago de sus cuotas o en proceso de ejecución hipotecaria en el segundo trimestre de 2008, según la Mortgage Bankers Association. El nivel más alto en los últimos 39 años.
Sin embargo, la situación amenaza con agravarse en el próximo año. La profunda recesión y una depreciación de la vivienda próxima al 15% en 2009 empujará a un mayor número de familias hacia el capital negativo. Así, los analistas consultados por LD estiman que, ante estas perspectivas, más de 20 millones de familias estarán ahogadas por el pago de sus hipotecas el próximo año.
A finales de 2007, los hogares estadounidenses con una hipoteca pendiente ascendía a 51,6 millones. A finales de 2006, el precio de la vivienda media en EEUU cayó un 1% interanual, según el índice Case-Shiller. Como consecuencia, 3,5 millones de hipotecados entraron en capital negativo.
El pasado año, el desplome de precios ascendía ya al 10% desde su valor máximo, y las familias en problemas asendió entonces a 8,2 millones. En la actualidad, la caída de precios se aproxima al 16,3%, disparando a cerca de 12 millones la cifra de hogares con una deuda hipotecaria superior al valor de sus casas.
La gravedad de la situación estriba, sin embargo, en las malas perspectivas del mercado inmobiliario y la economía estadounidense a corto y medio plazo. Y es que, según las últimas estimaciones, la caída de precios inmobiliarios se aproximará al 22,5% a finales del presente año, con lo que 15,4 millones de familias se encontrarían con el agua al cuello. Si el desplome de precios alcanza el 30%, el capital negativo se extenderá a más de 20 millones de hogares en 2009.
1,3 billones de pérdidas para la banca del país
Es más, de cumplirse el peor escenario previsto por JPMorgan (depreciación del 35% en 2009), la profunda recesión económica que sufrirá el país reducirá el capital de 23,6 millones de familias en EEUU a lo largo de 2009. En este caso, muchos preferirán dejar de pagar sus hipotecas, desprendiéndose así de sus deudas mediante la entrega de llaves a los bancos.
Así, si la mitad de los propietarios con capital negativo, y teniendo en cuenta que el precio medio de la vivienda se aproxima a los 216.000 dólares, las entidades financieras tendrían que hacer frente a unas pérdidas totales cercanas a los 1,3 billones de dólares como resultado de la creciente morosidad y los embargos hipotecarios.
Si en lugar del 50%, tan sólo 1 de cada 3 entra en mora, las pérdidas crediticias ascenderían entonces a más de 860.000 millones de dólares para la banca de EEUU. De hecho, la situación, incluso, puede agravarse todavía más, ya que algunos analistas estiman que la vivienda en EEUU podría llegar a registrar una desplome próximo al 50% desde sus valores máximos, tal y como avanzó Libertad Digital.
La situación en España
Por último, tampoco España escapa a esta situación. Pese a que el estallido de la burbuja inmobiliaria lleva un retraso próximo a un año con respecto a EEUU, en la actualidad, 2 millones de hipotecados españoles corren el riesgo de que sus deudas superen el valor real de sus casas (los que hayan comprado su piso en los dos últimos años), tal y como adelantó este periódico.
Y es que, algunas retasaciones inmobiliarias han reducido a casi la mitad el valor de los inmuebles. No obstante, España es ya el país más afectado de Europa por la restricción del crédito (credit crunch).