(Libertad Digital) A continuación se reproduce el contenido íntegro del comunicado del instituto Juan de Mariana
La Ley de del Suelo: un nuevo instrumento de corrupción urbanística
La norma incide en los errores del pasado e incrementa el intervencionismo público en la gestión del suelo, incentivando así la corrupción urbanística. La nueva ley conllevará la extensión de la expropiación estatal, incentivará la creación de un oligopolio en el sector inmobiliario, favorecerá la especulación política, incrementará el precio de la vivienda libre y fomentará la recaudación tributaria, además de ser posiblemente inconstitucional.
- La norma incide en los errores del pasado e incrementa el intervencionismo público en la gestión del suelo. De este modo, incrementa la arbitrariedad política y administrativa, incentivando así la corrupción urbanística.
- La nueva ley cambia los criterios de valoración del suelo. En la práctica, esta medida conllevará la extensión de la expropiación estatal y, con ello, el establecimiento de un “injustiprecio” irrisorio a los titulares del terreno que es susceptible de vulnerar la Constitución y, de hecho, contradice la doctrina jurídica del Tribunal Supremo.
- Incentiva la creación de un oligopolio en el sector inmobiliario. El nuevo modelo de valoración supone una reducción de las garantías hipotecarias y, por tanto, restringe el acceso a financiación de las pequeñas y medianas empresas dedicadas a la gestión de suelo.
- Favorece la especulación política e incrementa el precio de la vivienda libre. La ley restringe la oferta de suelo al reservar un 30% para la construcción de viviendas con algún tipo de protección, ejerciendo así una presión al alza en los precios de la vivienda.
- Fomenta la recaudación tributaria al aumentar hasta el 20% el porcentaje de cesión de las plusvalías que genera la promoción inmobiliaria.
- La ley incorpora preceptos que afectan a las materias de ordenación del territorio, urbanismo y vivienda de competencia autonómica por lo que desde su concepción es previsiblemente inconstitucional.
Madrid, 1 de marzo de 2007. El Pleno del Congreso de los Diputados aprobó hoy el dictamen del proyecto de Ley de Suelo, en base al objetivo ilusorio de combatir la corrupción urbanística que azota nuestro país. Sin embargo, el Instituto Juan de Mariana denuncia que esta nueva herramienta legislativa incide en los errores cometidos en el pasado e incrementa, en gran medida, el problema de raíz propio del actual sistema de gestión del suelo: la propiedad privada del suelo es eliminada en favor de un mayor control político. Como consecuencia, esta medida agravará los efectos perniciosos ya existentes: aumento de la especulación y corrupción política, elevación artificial del precio de la vivienda, mayor inseguridad jurídica y sustitución de los criterios de valoración de la propiedad individual por un injustiprecio arbitrario que, en la práctica, deja una puerta abierta a extender, de forma casi gratuita, la expropiación forzosa por parte del Estado.
La ley elimina la clasificación del suelo como criterio general a la hora de valorar el suelo expropiado. Según su Título III, los terrenos pasan a ser considerados como rurales o urbanizados a efectos de su valoración. Con este cambio, cuando el Estado se decida por expropiar un terreno, el precio a pagar al damnificado se calculará en virtud de su situación física en el momento del expediente administrativo, en lugar de su uso potencial. De este modo, las fincas que figuren como urbanizables en los planes municipales podrán ser expropiadas como si de rústicas se tratasen, con lo que la compensación será infinitamente menor a la del libre mercado. La norma sustituye así el sistema de justiprecio, vigente desde hace siglos, por un injustiprecio arbitrario e irrisorio. Algo que, de hecho, contradice la jurisprudencia derivada del propio Tribunal Supremo.
Como consecuencia, los pequeños y medianos promotores verán reducida en gran medida su capacidad de financiación mediante una, más que previsible, disminución de las garantías hipotecarias. De este modo, la norma fomenta el oligopolio, al expulsar del mercado a las pequeñas y medianas empresas dedicadas a la gestión urbana por no poder garantizar la financiación de sus actividades.
Por otro lado, se generaliza la figura del agente urbanizador, una figura implantada en la actualidad por doce gobiernos regionales, y que ha sido denunciada en los tribunales europeos. Se trata de un instrumento jurídico por el que la Administración selecciona a un particular, por medio de concurso público, encargado de realizar el desarrollo urbanístico, sin que éste necesariamente tenga que ser el propietario de los terrenos. El empresario ejecuta así las obras, a cambio de solares edificables o una remuneración en metálico. Pero si los afectados están disconformes, se procede a la expropiación de los inmuebles, extendiéndose así esta opción frente a otras opciones menos coercitivas del derecho de propiedad (compensación y cooperación). El Estado se entromete de forma indirecta en la gestión del suelo privado, haciendo de la arbitrariedad y discrecionalidad política el modus operandi del nuevo sistema.
La ley también da cobertura a la posibilidad de incorporación en las leyes autonómicas la figura de gestión del agente edificador. La única y principal diferencia de este sistema con el de agente urbanizador es que éste puede actuar en suelo urbano consolidado. De esta forma todos aquellos solares que no estén edificados en las ciudades pueden ser edificados por terceros sin necesidad de ostentar la propiedad.
El intervencionismo impregna e inspira todo el texto normativo salido del Congreso, provocando con ello un mayor encarecimiento del suelo. La ley incorpora una reserva mínima del 30% de la edificabilidad para viviendas con algún tipo de protección. De este modo, la oferta de vivienda libre se restringe con el consiguiente encarecimiento de la misma. La ley de la oferta y la demanda queda suplantada por la voluntad política del legislador. Además, aumenta en gran medida la presión fiscal a fin de poder compensar las arcas municipales, ya que aumenta el porcentaje de cesión de las plusvalías generadas por la promoción inmobiliaria, que pasa del máximo del 10% (ley 6/98) a un nuevo máximo del 20%. Esta medida conlleva, pues, una nueva presión a la alza en el precio de la vivienda. Es más, el Gobierno aprobó establecer un precio máximo de venta y alquiler para viviendas en régimen de protección que, tal y como ha demostrado la práctica, supondrá un incentivo para el fraude fiscal y el blanqueo de dinero. Y, para terminar, introduce importantes límites totalmente arbitrarios en los desarrollos urbanísticos que contemplen crecimientos superiores a un 20% de la población actual del municipio o de su territorio. Por otra parte, establece una serie de preceptos que afectan a materias de competencia autonómica y local, como los convenios urbanísticos, plazos de información pública del planeamiento o la exigencia de documentación (informes de sostenibilidad económica a favor de la recaudación municipal).
De este modo, la ministra de Vivienda, María Antonia Trujillo, miente descaradamente a la opinión pública al negar el carácter intervencionista de un texto que, en realidad, viene a institucionalizar indirectamente el poder confiscatorio del Estado en detrimento de la propiedad privada de los individuos, un derecho reconocido de forma explícita en la Constitución. Y es que, esta norma, según Trujillo, nace para eliminar “la liberalización del suelo promovida por el Gobierno del Partido Popular”, cuando ésta, en la práctica, nunca se ha llegado a producir, con lo que la única solución posible al problema nunca ha sido aplicada. Por el contrario, el modelo de “urbanismo sostenible” que pretende impulsar el Gobierno aleja, aún más si cabe, al propietario de la gestión de su propio terreno. Este mismo modelo, llevado al extremo, en donde el poder público se otorga la potestad exclusiva de la ordenación urbanística, es, precisamente, el sistema reinante en países de tanto prestigio democrático y económico como Cuba, Bolivia o Zimbabwe, entre muchos otros, en donde el suelo es propiedad estatal.
La planificación urbanística es una materia ampliamente regulada e intervenida en España por todo tipo de administraciones. El suelo, que es un bien escaso y, por tanto, económico, sirve así como elemento de financiación extra para múltiples entidades administrativas. La arbitrariedad y discrecionalidad administrativa, figuras básicas de la nueva ley, traerá como resultado una mayor especulación política que, no económica (de por sí saludable y necesaria), con lo que la corrupción urbanística que campa a sus anchas en la mayoría de los ayuntamientos del país continuará vigente e, incluso, se verá incrementada. El IJM propone como único modelo de solución aplicable a este compendio de problemas, la liberalización real y completa del suelo, nunca acometida en España, para solventar los numerosos problemas que derivan del intervensionismo público en la gestión de un bien, el suelo, que es de titularidad privada y, por tanto, defendible y amparada constitucionalmente.
La ley elimina la clasificación del suelo como criterio general a la hora de valorar el suelo expropiado. Según su Título III, los terrenos pasan a ser considerados como rurales o urbanizados a efectos de su valoración. Con este cambio, cuando el Estado se decida por expropiar un terreno, el precio a pagar al damnificado se calculará en virtud de su situación física en el momento del expediente administrativo, en lugar de su uso potencial. De este modo, las fincas que figuren como urbanizables en los planes municipales podrán ser expropiadas como si de rústicas se tratasen, con lo que la compensación será infinitamente menor a la del libre mercado. La norma sustituye así el sistema de justiprecio, vigente desde hace siglos, por un injustiprecio arbitrario e irrisorio. Algo que, de hecho, contradice la jurisprudencia derivada del propio Tribunal Supremo.
Como consecuencia, los pequeños y medianos promotores verán reducida en gran medida su capacidad de financiación mediante una, más que previsible, disminución de las garantías hipotecarias. De este modo, la norma fomenta el oligopolio, al expulsar del mercado a las pequeñas y medianas empresas dedicadas a la gestión urbana por no poder garantizar la financiación de sus actividades.
Por otro lado, se generaliza la figura del agente urbanizador, una figura implantada en la actualidad por doce gobiernos regionales, y que ha sido denunciada en los tribunales europeos. Se trata de un instrumento jurídico por el que la Administración selecciona a un particular, por medio de concurso público, encargado de realizar el desarrollo urbanístico, sin que éste necesariamente tenga que ser el propietario de los terrenos. El empresario ejecuta así las obras, a cambio de solares edificables o una remuneración en metálico. Pero si los afectados están disconformes, se procede a la expropiación de los inmuebles, extendiéndose así esta opción frente a otras opciones menos coercitivas del derecho de propiedad (compensación y cooperación). El Estado se entromete de forma indirecta en la gestión del suelo privado, haciendo de la arbitrariedad y discrecionalidad política el modus operandi del nuevo sistema.
La ley también da cobertura a la posibilidad de incorporación en las leyes autonómicas la figura de gestión del agente edificador. La única y principal diferencia de este sistema con el de agente urbanizador es que éste puede actuar en suelo urbano consolidado. De esta forma todos aquellos solares que no estén edificados en las ciudades pueden ser edificados por terceros sin necesidad de ostentar la propiedad.
El intervencionismo impregna e inspira todo el texto normativo salido del Congreso, provocando con ello un mayor encarecimiento del suelo. La ley incorpora una reserva mínima del 30% de la edificabilidad para viviendas con algún tipo de protección. De este modo, la oferta de vivienda libre se restringe con el consiguiente encarecimiento de la misma. La ley de la oferta y la demanda queda suplantada por la voluntad política del legislador. Además, aumenta en gran medida la presión fiscal a fin de poder compensar las arcas municipales, ya que aumenta el porcentaje de cesión de las plusvalías generadas por la promoción inmobiliaria, que pasa del máximo del 10% (ley 6/98) a un nuevo máximo del 20%. Esta medida conlleva, pues, una nueva presión a la alza en el precio de la vivienda. Es más, el Gobierno aprobó establecer un precio máximo de venta y alquiler para viviendas en régimen de protección que, tal y como ha demostrado la práctica, supondrá un incentivo para el fraude fiscal y el blanqueo de dinero. Y, para terminar, introduce importantes límites totalmente arbitrarios en los desarrollos urbanísticos que contemplen crecimientos superiores a un 20% de la población actual del municipio o de su territorio. Por otra parte, establece una serie de preceptos que afectan a materias de competencia autonómica y local, como los convenios urbanísticos, plazos de información pública del planeamiento o la exigencia de documentación (informes de sostenibilidad económica a favor de la recaudación municipal).
De este modo, la ministra de Vivienda, María Antonia Trujillo, miente descaradamente a la opinión pública al negar el carácter intervencionista de un texto que, en realidad, viene a institucionalizar indirectamente el poder confiscatorio del Estado en detrimento de la propiedad privada de los individuos, un derecho reconocido de forma explícita en la Constitución. Y es que, esta norma, según Trujillo, nace para eliminar “la liberalización del suelo promovida por el Gobierno del Partido Popular”, cuando ésta, en la práctica, nunca se ha llegado a producir, con lo que la única solución posible al problema nunca ha sido aplicada. Por el contrario, el modelo de “urbanismo sostenible” que pretende impulsar el Gobierno aleja, aún más si cabe, al propietario de la gestión de su propio terreno. Este mismo modelo, llevado al extremo, en donde el poder público se otorga la potestad exclusiva de la ordenación urbanística, es, precisamente, el sistema reinante en países de tanto prestigio democrático y económico como Cuba, Bolivia o Zimbabwe, entre muchos otros, en donde el suelo es propiedad estatal.
La planificación urbanística es una materia ampliamente regulada e intervenida en España por todo tipo de administraciones. El suelo, que es un bien escaso y, por tanto, económico, sirve así como elemento de financiación extra para múltiples entidades administrativas. La arbitrariedad y discrecionalidad administrativa, figuras básicas de la nueva ley, traerá como resultado una mayor especulación política que, no económica (de por sí saludable y necesaria), con lo que la corrupción urbanística que campa a sus anchas en la mayoría de los ayuntamientos del país continuará vigente e, incluso, se verá incrementada. El IJM propone como único modelo de solución aplicable a este compendio de problemas, la liberalización real y completa del suelo, nunca acometida en España, para solventar los numerosos problemas que derivan del intervensionismo público en la gestión de un bien, el suelo, que es de titularidad privada y, por tanto, defendible y amparada constitucionalmente.