LD (M. Llamas) El pasado año comenzó el esperado punto de inflexión del mercado inmobiliario nacional. La preventa de inmuebles ha bajado en torno a un 70 por ciento, al tiempo que el precio de los pisos cerró con una subida del 4,8 por ciento, muy próximo al Índice de Precios al Consumo (IPC), según los datos oficiales difundidos por el Ministerio de la Vivienda.
Y es que, “la situación actual de burbuja inmobiliaria es insostenible”. Durante los últimos diez años, “España ha vivido un innegable boom inmobiliario” como consecuencia de la emancipación del baby boom, las restricciones existentes en el mercado de alquiler y de suelo y, sobre todo, a causa de la “política monetaria expansiva (bajada de tipos) que ha sufrido España desde la entrada en vigor del euro”, según el Observatorio de Coyuntura Económica del Instituto Juan de Mariana (IJM).
Así, en su informe Los precios de la vivienda y la burbuja inmobiliaria en España (1985-2007), esta entidad pone de manifiesto el “proceso de inflación de activos” que ha sufrido durante la última década el mercado residencial español. El IJM afirma que los inmuebles nacionales presentaban una sobrevaloración próxima al 40 por ciento en 2007. Esta entidad basa dicho cálculo en el ratio existente entre el precio de adquisición de un piso y su precio de alquiler (PER de la vivienda).
Tal indicador refleja cuántos años precisa esperar un comprador de este tipo de activos para recuperar su inversión (precio de adquisición) a través de su rendimiento anual (precio de alquiler). A mayor PER, menor rentabilidad.
Así, el PER de la vivienda se situó en España en “el 32,2 frente a una media histórica del 19,5 entre 1985 y 1999”, según el estudio. “Cuanto más elevado sea el PER, menor es la rentabilidad del alquiler y, por tanto, más incentivos existen para enajenar la vivienda e invertir el capital obtenido en otros activos más rentables”, advierte.
Crisis más acentuada que en EEUU
El Observatorio indica que durante los últimos años los inversores han estado dispuestos a soportar rentabilidades del alquiler tan reducidas debido a la “permanente escalada de precios” que han experimentado los pisos, ya que generaba “unas fuertes plusvalías latentes”. Desde 1998 (inicio del boom inmobiliario) hasta 2006 la rentabilidad de la compra de una vivienda ha sido sustancial, muy superior al 15 por ciento. Sin embargo, ya en 2007, su rentabilidad total ha descendido casi la mitad, hasta el 8,24 por ciento (nivel similar al alcanzado en 1995).
Y es que, si los precios de venta dejan de subir (proceso que ya se ha iniciado en 2007), “la rentabilidad del alquiler tendrá que tomar el relevo”. Es decir, la actual burbuja inmobiliaria tenderá a corregirse, ya sea mediante un “derrumbe” en el precio de los pisos, el aumento de los alquileres, o una combinación de ambas. Es decir, “el PER deberá caer”, señala, ya que la revalorización de la vivida no puede sostener en el tiempo la rentabilidad total de este tipo de activos.
En concreto, el IJM augura que el PER de los inmuebles tendrá que “regresar a valores cercanos a 20 (su media histórica)”, con lo que caerá cerca de un 38 por ciento durante los próximos años. En este sentido, el informa avanza que “dado que desde 1998 las revalorizaciones de las rentas del alquiler no han superado el 5 por ciento, todo haría prever fuertes incrementos para los próximos años”.
Sin embargo, es “dudoso” que las familias españolas puedan hacer frente a un incremento tan sustancial del precio del alquiler. Así, el reajuste del PER implicará, “irremediablemente”, una caída en el precio de los inmuebles. El IJM estima que, en un escenario intermedio, el estallido de la burbuja podría causar una caída en el precio de la vivienda próxima al 25 por ciento en los próximos años. Un “ajuste suave” implicaría bajadas del 8 por ciento durante 3 años y subida de los alquileres del 7,5 por ciento anual”.
Pese a ello, esta entidad advierte que tales aterrizajes progresivos “no suelen ser la norma habitual en los casos de inflación de activos, sobre todo en medio de una crisis financiera como la actual”. Por ello, en caso de que los tipos de interés “se disparen y la tasa de morosidad hipotecaria aumente, los bancos procederán a ejecutar hipotecas en bloque, con lo que la deflación podría ser mucho mayor”, según el estudio.
La vivienda menos rentable de los países desarrollados
Además, en un contexto de aumento de paro y restricción de crédito, con la consiguiente reducción de la renta disponible de los españoles, “la posibilidad de subir los alquileres quedarían seriamente limitadas”. En tal caso, “el ajuste sólo podría producirse mediante menores precios de adquisición”, es decir, caída sustantiva de precios. La bajada podría oscilar entre el 20 y el 40 por ciento.
De hecho, no sería la primera vez que acontece un ajuste del PER de la vivienda en España: “a partir de 1990, momento en e que el PER alcanzó el máximo de 25,5, los precios dejaron de subir hasta 1997 e, incluso, llegaron a caer un 1,3 por ciento en 1992”, según el estudio. Pero la “anterior burbuja” inmobiliaria presentaba una “intensidad mucho menor a la actual”. Su corrección se produjo con subidas del alquiler superiores al 8 por ciento anual, junto al estancamiento y caída de precios de pisos. Como resultado, el PER regresó “a niveles más razonables de 17 entre 1996 y 1998”.
Por último, el actual boom inmobiliario español no es sólo superior al de entonces, sino que es, incluso, más grave al que presenta el mercado residencial de EEUU:
Entre 1993 y 2007, el PER de la vivienda estadounidense alcanzó el 16,9 de media. Justo antes del estallido de la crisis subprime se elevó hasta el 22,8. Es decir, el precio de los inmuebles estaban entonces “inflados” en un 35 por ciento.
Mientras, en España, el PER medio de los últimos 15 años es de 22,6, lo que implica una sobrevalorización del 42,5 por ciento.
Para aquellos que aún piensan que la inversión en vivienda siempre es un negocio rentable, el IJM advierte de que el Ibex 35 ha oscilado en 2007 con unos PER medios de entre 13 y 15 (menos de la mitad del PER en vivienda). Además, España presenta el PER en vivienda más elevado del conjunto de países desarrollados, a excepción de Mónaco. Es decir, España posee los inmuebles menos rentables del mundo occidental.
