La legislación hipotecaria norteamericana –al contrario que la española- permite a las familias dejar de pagar sus hipotecas, quedando saldada las deudas con las entidades con la entrega del inmueble.
Aunque la normativa penaliza a los deudores (con restricciones para solicitar otros préstamos en periodos determinados), como la garantía del crédito es el inmueble, el prestatario sólo debe dar las llaves del piso a su banco si deja de pagar las cuotas, un fenómeno que se conoce como el “efecto sonajero” y que se está disparando en EEUU, sobre todo en el caso de aquellas familias que tienen segundas y terceras residencias.
Según revela un estudio elaborado por la Universidad de Chicago que desglosa la revista Time, el 26% de los ciudadanos que han dejado de pagar sus hipotecas lo hacen de forma voluntaria. No están dispuestos a seguir pagando un préstamo por un valor más alto que el precio de mercado de su vivienda.
Esta tendencia puede dificultar la estabilización del mercado inmobiliario que está realizando la Administración de Barack Obama, ya que toda la estrategia de la Casa Blanca se basa en la premisa de que todas las familias que no hacen frente a sus cuotas lo hacen por falta de dinero. Pero esto no es siempre así, especialmente cuando el 20% de los hipotecados tienen más de un inmueble y, por lo tanto, es más fácil que dejen de pagar alguno de los créditos cuya garantía es una vivienda.
“Ellos se pueden permitir pagar, pero deciden no hacerlo”, dice Paola Sapienza, profesora de finanzas de la Universidad de Chicago y una de las autoras del estudio, “aunque se arriesguen a sufrir serias consecuencias por dejar de abonar sus cuotas, como por ejemplo la imposibilidad de adquirir otro inmueble en varios años o la desconfianza del sector financiero”.
El informe matiza que es posible que este porcentaje del 26% no es homogéneo. El sector inmobiliario presenta disparidades en función de donde estén ubicados los terrenos y las medias engañan. En algunas zonas de EEUU las casas han perdido más de la mitad de su valor, pero en otras (como los centros de las principales ciudades) los precios no se han movido en los últimos meses.
Un estudio de First American CoreLogic revela que hay cinco estados en los que el 30% de los préstamos hipotecarios han sido firmados por un importe que ahora supera el precio de los inmuebles que se emplearon como garantía; mientras que en otros 15 estados el porcentaje es del 15%.
Récord de embargos en 2009
Según revela el diario norteamericano The Washington Post, entre enero y abril de 2009 se ha registrado un nivel nunca visto en los embargos de viviendas por la morosidad de sus propietarios y por el fenómeno de los impagos voluntarios.
Así, el 12,07% de los préstamos hipotecarios están en proceso de embargo o en la rúbrica de “dudoso cobro” que tienen los bancos en sus libros contables, según los datos de la Asociación de Bancos Hipotecarios (Mortgage Bankers Association). Es el nivel más alto desde que se tienen datos (1972) y supone un aumento del 8% respecto al primer cuatrimestre de 2008.
Los prestatarios (las entidades financieras) han esperado a conocer los detalles de la política de la Casa Blanca en materia de protección a las familias embargadas, y ahora han decidido restablecer las ejecuciones que iniciaron antes de la llegada de Obama al poder, según explica el diario norteamericano. Las moratorias se han terminado.
La recesión es un factor crucial en esta crisis hipotecaria. Por primera vez los préstamos de alta calidad (denominados prime) son ahora los que están protagonizando las ejecuciones hipotecarias, un proceso que hasta ahora sólo afectaba a los créditos de baja calidad (denominados subprime). Las entidades financieras atribuyen este hecho al aumento del desempleo en EEUU.
La Asociación Hipotecaria estima que el proceso seguirá su curso hasta mediados de 2010, cuando la economía norteamericana vuelva a crear empleo a ritmo de crucero. a pesar de los esfuerzos de las empresas constructoras y promotoras para reducir la oferta y los precios, existen todavía más viviendas vacías que compradores.