La verdad sobre el mercado inmobiliario español. Este libro está siendo, sin duda, uno de los más comentados en los medios, los blogs y las webs especializadas en vivienda en los últimos meses. Su autor, Borja Mateo, se ha hecho un nombre a base de apariciones en prensa, televisión y radio en las que muestra su profundo conocimiento del mercado inmobiliario español y en las que se presenta con un mensaje muy claro: los pisos han bajado mucho, pero lo harán aún más en los próximos años.
Hace unos días estuvo en Es la Noche de César y esta semana acude a Libertad Digital para ofrecer sus consejos a todos aquellos españoles que quieren comprarse o vender una casa.
Mateo abre fuego de forma contundente: "Comprarse ahora mismo un piso es de locos. Hasta 2014, por lo menos, ni tocar los pisos, lo mejor es alquilar". Es un horizonte temporal amplio (tres años como mínimo), pero el autor se muestra seguro de que antes de ese plazo la curva de los precios de los pisos tendrá pendiente descendente, algo en lo que, por otra parte, coincide con numerosos analistas, como los del Instituto Juan de Mariana, que este martes cifraban en un 24% la sobrevaloración de la vivienda en España.
Para explicar por qué hace este pronóstico, Mateo echa mano de las cifras de pisos susceptibles de entrar en el mercado. Según sus cuentas, en España hay "una oferta de 5,68 millones de viviendas", divididas de la siguiente manera: "3,1 millones de pisos vacíos (aunque sólo entre 620.000 y 720.000 están en venta); 1,26 millones en construcción; 1,2 millones ya construidos (de los que 900.000 están en el mercado); y 120.000 escriturados y no registrados".
Con toda esta oferta de pisos disponibles, Mateo piensa que no será fácil colocarlos, por lo que los propietarios tendrán que bajar los precios para venderlos. Según sus cálculos, la demanda en estos momentos es de "200.000 unidades al año", por lo que, a este ritmo, "serán necesarios entre 15 y 20 años para deshacerse de los pisos a la venta y en construcción".
En este sentido, el más afectado es el sector financiero español. Mateo cree que "los bancos y las cajas tienen entre 600.000 y 900.000 pisos en sus manos. Estos números incluyen pisos con visado de obra, en proyecto, construidos de primera mano y tras desahucios".
Las pautas: no comprar hasta 2014
A aquéllos que estén pensando en comprarse una casa, Mateo les da ocho consejos que podrían resumirse en uno: que cambien de idea.
1. No comprar, por lo menos, hasta 2014, puesto que los precios continuarán bajando al existir una oferta total de 5,7 millones de pisos vacíos, en construcción y en venta.
2. Es mejor alquilar, ya que las rentas llevan bajando por lo menos 3 años y lo seguirán haciendo.
3. Hacer ofertas en grandes ciudades del 65-70% por debajo de lo que se pagó por ese mismo piso en 2005-2006: los pisos no valen más.
4. En zonas de veraneo (costa y montaña), los descuentos han de ser del 80-85%.
5. Comprar VPO sólo si su precio está el 65-70% por debajo del precio de venta de un piso similar en el mercado libre en 2005-2006, ése fue el momento de precios más altos.
6. En estos momentos, no amortizar la deuda para los que tengan una hipoteca.
7. Si tuviera un piso a la venta lo vendería cuanto antes mejor, porque los precios continuarán bajando durante los próximos años.
8. El que compre ahora se ahogará en cuanto los tipos de interés suban, por eso es "muy mala opción".
Más consejos: ofrecer descuentos para alquilar
Mateo también ofrece consejos para aquellos que se decanten para el alquiler.
1. Es una opción mucho mejor que la compra.
2. Respecto a los precios de alquiler de 2006, hay que ofrecer fuertes descuentos.
3. Hay que cambiar de casa en caso de que el propietario del piso no acceda a una rebaja muy sustancial respecto a los precios de 2006. El número de pisos en alquiler ha aumentado mucho y lo seguirá haciendo.
4. Ofrecer al casero el adelanto de varias mensualidades como reclamo para que acceda a un fuerte descuento. El 15-20% de los alquileres acaba con problemas de cobro, así que esto es lo que más temen los caseros.
5. Si yo fuera propietario de un piso, lo vendería y alquilaría otro, ya que los precios de los pisos y de los alquileres continuarán bajando durante mucho tiempo más.